Olszewski: między uprawnieniami a zmianą

Z Michałem Olszewskim, wiceprezydentem Warszawy, o możliwościach wpływu władz miasta na jakość inwestycji biurowych i sposobie ich włączenia w tkankę miejską rozmawia Artur Celiński

Piotr Szmilewski, doradca na rynku nieruchomości, z którym rozmawiałem w ostatnim numerze „Magazynu Miasta”, zasugerował, że miasto ogranicza kontakty z inwestorami do minimum ze względu na strach przed oskarżeniami o niejasne powiązania. Naprawdę boicie się takiej współpracy?

Gdybyśmy się jej bali, to pewnie nie prowadzilibyśmy obecnie negocjacji z kilkudziesięcioma partnerami, którzy chcą budować duże obiekty w Warszawie. Tym bardziej, że Warszawa korzysta z innych narzędzi wpływu bardziej świadomie niż jeszcze kilka lat temu – analizy rozwiązań komunikacyjnych, sposobu zabudowy nieruchomości czy konstruowania wskaźnika bilansu zieleni nie robi się już dzisiaj z tzw. „automatu”.

Jak taki proces wygląda? Inwestor dzwoni i mówi, że chciałby się spotkać?

Czasami rzeczywiście bywa tak, że inwestor składa nam propozycję spotkania i pokazuje projekt, oczekując na nasze uwagi – nawet niekoniecznie te, do których mamy prawo na gruncie obowiązujących przepisów. Są jednak też inwestorzy, którzy od razu składają wniosek o wydanie decyzji. Wtedy wzywamy ich i bardzo konkretnie informujemy, co z naszego punktu widzenia w ich projekcie jest kłopotliwe i wymaga dalszej pracy.

Kto formułuje wasze uwagi?

Architekt miasta…

Którego w Warszawie nie było przez dekadę, a funkcja ta pojawiła się ponownie w urzędzie miasta kilka miesięcy temu. Kto wcześniej podejmował decyzje w tego typu sprawach?

Były one pod bezpośrednim nadzorem prezydenta Wojciechowicza, który de facto pełnił rolę architekta miasta. Pod jego kontrolą była lwia cześć instrumentów, za pomocą których można kształtować relację miasta z deweloperami.

Czy w związku z tym można powiedzieć, że niekontrolowany rozwój stołecznej dzielnicy biznesowej na Służewcu zawdzięczamy prezydentowi Wojciechowiczowi?

To bardziej skomplikowane. W końcu zabudowa Służewca zaczęła się na długo przed tym, jak objął stery nad tymi procesami. Jego zasługą było z pewnością uchwalenie planów miejscowych dla tego rejonu miasta, co pozwoliło uporządkować wiele spraw w tym obszarze Warszawy. W sytuacji, kiedy planów nie ma, władze miasta mają ograniczony wpływ na kształtowanie zabudowy. Na Służewcu jedna monokultura zaczęła zastępować inną, co w myśl dzisiejszego sposobu kształtowania przestrzeni jest niekorzystne. Same plany w chwili uchwalania nie mogą być zbyt szczegółowe, poza tym nie działają wstecz, a duża część kluczowych inwestycji w tym rejonie była budowana na podstawie decyzji o warunkach zabudowy wydawanych na początku wieku. Nasza reakcja siłą rzeczy sprowadza się więc często do łagodzenia niekorzystnych skutków czegoś, co zastaliśmy. Prezydent Wojciechowicz często więc szukał kompromisów, które przy takim tempie rozwoju jak w Warszawie nie zawsze są łatwe.

Na Woli też będziemy łagodzić skutki braki planowania, czy tym razem będzie inaczej?

Wola będzie miała zupełnie inną historię. Na uwarunkowania rozwoju tej dzielnicy wpływ ma odpowiednio kształtowany system transportowy. W Alejach Jerozolimskich czy na Służewcu realizujemy obecnie plany obsługi komunikacyjnej, które powinny były powstać w latach 90. To przynosi skutki, bo przecież jedna z największych inwestycji biurowych na poziomie 50 tys. m2 powierzchni, czyli Miasteczko Orange przy Alejach Jerozolimskich, powstało dwa lata temu. Na Woli natomiast inwestycje transportowe wyprzedziły pojawienie się zapotrzebowania na usługi. Zdążyliśmy z budową metra, linii tramwajowej na ul. Prostej, modernizacją tramwajowej trasy W-Z i na ul. Towarowej przed boomem inwestycyjnym. Ale jeszcze kilka inwestycji przed nami.

Każdego inwestora traktujecie tak samo?

Tak. Różnica polega tylko na tym, że niektóre projekty ze względu na swój poziom skomplikowania lub znaczenie wymagają od nas więcej czasu i zaangażowania
niż inne.

Zajmowaliście się także nową inwestycją HB Reavis?

Owszem. Długo ją negocjowaliśmy.

Zapytaliście inwestora, czemu jego budynek Varso, o którym sam inwestor mówi jako o „mieście przyszłości”, będzie miał parking na 1,1 tys. samochodów? Czy pojawienie się tak dużego magnesu dla aut w jednym z najlepiej skomunikowanych miejsc w Warszawie jest zgodne z wolą miasta?

Warszawa jest podzielona na trzy strefy – śródmiejską, miejską i peryferyjną. W każdej z nich stosowana jest inna polityka parkingowa. W strefie śródmiejskiej liczba miejsc powinna być ograniczona do absolutnego minimum. Jednocześnie inwestorzy nie wyobrażają sobie takiej sytuacji. Czy w ogóle kiedyś wypracujemy w tym obszarze jakieś porozumienie – trudno powiedzieć. Czeka nas trudna ścieżka dochodzenia do zmiany sposobu myślenia. Pozytywne jest to, że wyczuwalna jest zmiana – niektóre hotele zlokalizowane w centrum miasta rozważają likwidację swoich parkingów, co jeszcze 10 lat temu było zupełnie nie do pomyślenia. Powodem tych zmian zapewne jest również stan komunikacji publicznej, który w ciągu dekady bardzo się poprawił – w ciągu 8 lat o 20 proc. wzrosła np. liczba pasażerów transportu publicznego. To, co kiedyś wydawało się mrzonką, dziś powoli staje się rzeczywistością. Tylko niestety budynków nie planuje się z dnia na dzień.

A jak daleko udało się władzom przesunąć granice myślenia ludzi z HB Reavis? Jak wyglądały te negocjacje? Co udało się wynegocjować w tym przypadku?

Inwestor przychodził z różnymi pomysłami – pokazywał nam bryły i sposoby zagospodarowania przestrzeni wokół swoich budynków. Analizowaliśmy wydajność komunikacji, negocjowaliśmy dostępność, zacienienie, a nawet wysokość zabudowy. Nasza współpraca trwała co najmniej dwa lata przed wydaniem pozwolenia na budowę, a jej efektem jest budynek, który mądrze wpisuje się w tkankę miasta.

„Mądrze” to chyba zbyt skromne słowo. HB Reavis chwali się nie tylko tym, że jego budynki przywracają do życia tę część Śródmieścia – dotychczas kompletnie zdegradowaną i porzuconą – ale też, że budują „miasto przyszłość”. A przynajmniej tak głosi napis na płocie okalającym tę inwestycję. Podobno ma to być najbardziej dostępna dla mieszkańców przestrzeń biurowa. Czy w ramach negocjacji rozmawialiście również o tym? Może udało się Wam zasugerować, że powinny się tam znaleźć usługi dostępne dla mniej zamożnej części naszego społeczeństwa?

Marketing rządzi się swoimi prawami – to jak inwestor nazywa obiekt jest jego decyzją. A co do usług to pamiętajmy, że bardzo duża jest tu rola wolnego rynku. Nie ma w Polsce żadnego instrumentu planistycznego, który aż tak mocno ingerowałby w tego typu kwestie i własność prywatną.

Nie próbowaliście wywrzeć chociaż nieoficjalnie presji?

Miasto może wymusić na inwestorze tylko rzeczy, które są zgodne z prawem i dotyczą kształtowania tkanki miejskiej, czyli np. sposób konstruowania pierzei i jej powiązania z sąsiednimi budynkami i przestrzenią.

A jakość i źródło dobieranych materiałów budowlanych?

Nie mamy takich instrumentów. Wyjątkiem są obiekty zabytkowe, ale też mamy tu sporo ograniczeń.

Nie możecie nic powiedzieć na temat jakości materiałów, które tworzą elewację?

Możemy ingerować tylko w elementy, które mają znaczenie z punktu widzenia architektury i jej kompozycji w stosunku do pozostałej tkanki miasta. Najczęściej jest to kolor elewacji, ale o ile nie jest to budynek zabytkowy, to nasze możliwości są ograniczone. Ciekawe instrumenty daje za to ustawa o rewitalizacji, ale może być ona stosowana jedynie na ograniczonym fragmencie miasta.

To może miasto ma chociaż wpływ na takie kwestie jak obecność infrastruktury dla rowerzystów czy dbanie o efektywność energetyczną budynku?

Tu też uprawnienia są ograniczone. Na etapie tworzenia planów możemy w zakresie obsługi energetycznej obiektu określać źródło zasilania – np. nakazać przypięcie projektu do sieci miejskiej, i jest to wówczas obowiązkowe dla nowych obiektów. Na infrastrukturę rowerową mamy zaś wpływ tylko w zakresie, o którym mówią przepisy drogowe. Zachęcamy natomiast każdego inwestora do certyfikacji swoich budynków – np. za pomocą certyfikatów BREEAM czy LEED, które wymuszają przestrzeganie konkretnych standardów dotyczących zrównoważonego budownictwa.

Czy szukaliście sposobów na zachęcie inwestorów do podejmowania pożądanych przez władze miasta decyzji, oferując im na przykład przyjemniejszą i maksymalnie skróconą procedurę administracyjną – oczywiście w ramach obowiązującego prawa?

Takie działanie budzi sporo wątpliwości. Za takie postępowanie można już stawiać zarzuty naruszenia prawa. Kodeks postępowania administracyjnego mówi bardzo wyraźnie – decyzji nie można warunkować na podstawie kwestii, które nie wynikają stricte z przepisów prawa.

To może powinniśmy apelować do parlamentu, aby rozszerzył te przepisy?

Apelowaliśmy o to nie raz. Ale z drugiej strony pojawia się pytanie, czy nie oczekujemy zbyt wiele od władztwa miasta. Za co odpowiadałby rynek, gdyby władze miasta miały decydować o wszystkim, łącznie z doborem najemców w budynku? Dla nas wystarczającym instrumentem wpływu na rzeczywistość byłaby możliwość posiadania takich samych uprawnień planistycznych na każdym metrze kwadratowym powierzchni Warszawy – niezależnie od tego, czy akurat jest on objęty planem miejscowym, czy też nie. Tak wygląda sytuacja w innych miastach – Berlin jest pokryty planami zagospodarowania w 40 proc. swojej powierzchni, czyli tylu, co Warszawa. Burmistrz Ratyzbony powiedział mi niedawno, że dla niego 50 proc. powierzchni miasta pokrytej planami jest wystarczające. Tylko że on ma do dyspozycji jeszcze inne instrumenty planistyczne, które pozwalają mu negocjować warunki z inwestorem i skutecznie troszczyć się o interes lokalnej społeczności. U nas wciąż pokutuje zaś przekonanie, że tylko stuprocentowe pokrycie planem daje gwarancję skuteczności. To ułuda.

Naprawdę jest Pan przekonany, że rynek sam wypracuje satysfakcjonujący standard inwestycji? Podoba się Panu Plac Europejski otworzony niedawno z wielką pompą przez Ghelamco?

Inwestor trochę przesadził z budowaniem napięcia wokół tego placu, ale trudno mu się dziwić. W Warszawie jest jednak wiele lepszych przykładów wpisania budynku w tkankę miasta.

Na przykład?

Pierwsza myśl to budynki „Atrium”. Skanska zaczęła już bardzo dawno wprowadzać bardzo wysoki standard samych obiektów, certyfikowanie pomogło uzyskiwać wysoką jakość – po prostu mają taką politykę. Ciekawym przypadkiem jest też budynek „Astoria”. Widać, że inwestor przykładał się do tego projektu. Nie jest wolny od wad, ale mi osobiście bardzo odpowiada otwarcie parterów na życie miejskiej ulicy. To nie jest efekt naszych negocjacji, ale presji samych najemców, którzy mają coraz wyższe wymagania. I wierzę w to – one wciąż będą rosły.

Co dzisiaj jest zgodne z wymaganiami miasta i najemców?

Następują szybkie zmiany. Rośnie nasza świadomość. To, co jeszcze 10 lat temu wydawało się awangardą, dzisiaj wzbudza już tylko lekki uśmiech politowania. Kiedyś wystarczyło powiedzieć, że się szanuje zieleń, dzisiaj na nikim nie robi to wrażenia. Deweloperzy też są coraz bardziej świadomi – chcą zdobywać najlepsze certyfikaty i nie mogą poprzestać na myśleniu, że zwykły trawnik załatwi sprawę, nawet jeśli wypromuje się go, wykorzystując szereg marketingowych sztuczek. Dzisiaj standardem jest m.in. niegrodzona przestrzeń publiczna, usługi na parterze i infrastruktura rowerowa. Dobre wrażenie robią też projekty, które zwiększają lokalną retencję – do tego stopnia, że sami zaczęliśmy zwracać na to uwagę w realizowanych przez nas inwestycjach.

Czy zachęcacie inwestorów do większego zaangażowania mieszkańców w proces budowy?

Zdarza się to coraz częściej, choć ponownie mówimy o czymś, czego jako władze miasta nie możemy wymagać od inwestora. Zaproponowaliśmy takie rozwiązanie przy jednej z inwestycji – sam zaproponowałem, by wokół terenów po byłych Zakładach Tłuszczowych Kruszwica zrobić normalną, publiczną debatę i wspólnie zastanowić się nad sposobami przekształcenia tego obszaru. Inwestor się zgodził. Zrobiliśmy wspólnie nawet konkurs na koncepcję zagospodarowania – jego wyniki przekładamy obecnie na plan miejscowy.

Inwestorowi spodobało się takie podejście?

Był bardzo zadowolony. Część inwestorów boi się odkrywania tajemnic swoich projektów. Coraz częściej udaje się nam im jednak pokazać, że rozbudzenie debaty – nawet na lokalnym poziomie – często przekłada się później na lepszą komercjalizację projektu.

Celtic – inwestor pracujący na terenach po Ursusie – też postanowił się otworzyć. Nawet bardzo, bo zaproponował nieodpłatne przekazanie części terenu pod cele publiczne. Tylko że w tym przypadku zamiast sukcesu pojawiły się zarzuty prokuratorskie…

Ta sprawa jest znacznie bardziej skomplikowana, bo tutaj aktywnym graczem był nie tylko sam Celtic, ale również władze innych spółek. Mieliśmy tam podejrzenie próby wrogiego przejęcia majątku i niegospodarności zakończone doniesieniami do prokuratury i zarzutami w stosunku do władz jednej ze spółek. Rozwiązanie tych problemów zajęło nam wiele czasu, ale jesteśmy już na finiszu. Nie bez znaczenia było to, że kilka podmiotów cały czas zachowywało się wobec miasta fair – nawet wówczas, gdy mogli wykorzystać sytuację na swoją korzyść. No i rzeczywiście – propozycja przekazania gruntów w tamtym czasie była naprawdę czymś bardzo progresywnym. Dzisiaj traktujemy to trochę jak powinność moralną i test na wolę dewelopera. Jeśli chce budować miasto, a nie budynki, to uwzględni cele publiczne na swoim terenie.

Czy władze Warszawy próbowały zachęcać inwestorów do bardziej progresywnych działań za pomocą różnego rodzaju ulg – np. w podatku od nieruchomości?

Tego typu zachęty ma dziś w swoich rękach głównie rząd, zwłaszcza dla firm produkcyjnych. Miasta mają znacznie mniejszą siłę oddziaływania. Na przestrzeni ostatnich 10 lat stworzyliśmy nawet trzy takie pakiety zachęt – nikt z nich nie skorzystał. Mieliśmy np. propozycję dla hoteli przewidującą zwolnienie od podatku nieruchomości na 10 lat. Mimo że w tym czasie powstało w mieście kilkanaście hoteli, nikt nie chciał naszego wsparcia.

Może było mało atrakcyjne?

Być może, ale też trzeba pamiętać, że jest to pomoc publiczna. Firma musi się z niej w odpowiedni, skomplikowany sposób rozliczać. Pomoc musi przełożyć się na konkretny efekt gospodarczy, który podnosi ryzyko w realizacji projektów. Podatek od nieruchomości nie decyduje o sukcesie finansowym danej inwestycji. Jeśli wiąże się to jeszcze z dodatkowymi wydatkami związanymi z koniecznością wypełnienia progresywnych standardów, to cała sprawa staje się rzeczywiście mało atrakcyjna. Zachęty, które stosuje rząd, są na poziomie kilkudziesięciu, jeśli nie setek milionów złotych. Zwolnienie z podatku od nieruchomości daje oszczędności na poziomie dwóch–trzech milionów, a ostatnio budynek „Q22” został sprzedany za miliard złotych. Jakie znaczenie w ogólnym rozrachunku ma ten bonus od miasta, które jednocześnie zmusza do konkretnych zachowań i inwestycji? Wolimy w tej sytuacji wpływać na inwestorów za pomocą narzędzi administracyjnych, którymi dysponujemy. A o tym, jakie są ich ograniczenia, już wspominałem.

zdjęcia pochodzą z materiałów prasowych firmy Skanska i inwestora Miasteczka Orange.


Michał Olszewski – zastępca Prezydenta m.st. Warszawy odpowiedzialny za nadzór nad planowaniem strategicznym i pozyskiwaniem funduszy europejskich, politykę w zakresie rozwoju gospodarczego, turystykę, rynek pracy, zagospodarowanie nabrzeży Wisły, wydawanie zezwoleń w zakresie działalności gospodarczej, politykę lokalową, działania z zakresu rewitalizacji, ochrony środowiska, rozwoju terenów zieleni i lasów miejskich, infrastrukturę i gospodarkę odpadami; z administracją publiczną związany od 18 lat

Artur Celiński – wicenaczelny „Magazynu Miasta”