Nowe życie miejskich nieużytków

Coraz więcej europejskich władz lokalnych decyduje się na wypracowywanie nowych roli różnych okolic, które straciły swoje dotychczasowe funkcje. Jak projektuje się dziś odważne osiedla mieszkaniowe i poprzemysłowe miejskie nieużytki?

„Magazyn Miasta”#18: Osiedla już w przedsprzedaży w naszej księgarni na www.magazynmiasta.pl!, a 20 lutego w Empikach i dobrych księgarniach na terenie całego kraju!

Wiele polskich miast staje przed wyzwaniem urbanizacji terenów zdegradowanych i nieużytkowanych. Położone często w pobliżu centralnych dzielnic rozległe obszary wykorzystywane dotąd na potrzeby wojska, kolei, transportu i przede wszystkim przemysłu, stają się atrakcyjnymi terenami inwestycyjnymi. Bliskość wody lub terenów zielonych oraz wielkomiejskie życie i poprzemysłowe dziedzictwo są magnesem przyciągającym w takie miejsca mieszkańców, a w ślad za nimi inwestorów. W końcu mieszkanie położone możliwie blisko centrum miasta, w zasięgu dobrej komunikacji publicznej, szkół i usług jest dziś najbardziej poszukiwanym i najdroższym towarem.

Plany przemiany dzisiejszych nieużytków urbanistycznych w nowe osiedla mieszkaniowe są też efektem niesłabnącego popytu na mieszkania. Odzyskiwaniu terenów miejskich w różnych miastach na świecie na potrzeby mieszkalnictwa sprzyja także promowana dziś przez wielu urbanistów koncepcja miasta kompaktowego. Po latach spontanicznej suburbanizacji samorządy i mieszkańcy zaczynają zdawać sobie sprawę z rosnących kosztów budowy i utrzymywania rozległej, ekstensywnej infrastruktury drogowej, technicznej i społecznej. Miasta o zwartej strukturze są po prostu bardziej efektywne. W procesie dogęszczania ich tkanki samorządy coraz częściej występują w roli koordynatora działań poszczególnych graczy: indywidualnych inwestorów prywatnych, deweloperów, spółdzielni czy (nielicznych w polskich miastach) kooperatyw mieszkaniowych. Ich zadaniem jest równoważenie sił dośrodkowych (dogęszczania istniejącej zabudowy) i odśrodkowych (rozlewania przedmieść). Muszą też aktywnie stymulować rozwój kluczowych obszarów poprzez inwestycje komunalne, działania planistyczne i programy rewitalizacji dzielnic zdegradowanych.

Przedstawiamy subiektywny wybór najciekawszych, naszym zdaniem, współczesnych europejskich przykładów modelowych osiedli mieszkaniowych stworzonych na terenach poprzemysłowych. Nierzadko mają one charakter eksperymentalny, ale są przykładem reprezentatywnych rozwiązań problemów, przed jakimi stają dziś polskie miasta. Szczególną uwagę przykuwają zespoły zabudowy tworzące fronty wodne (ang. waterfront), które nareszcie wchodzą w fazę realizacji także w Polsce. Nasze miasta mają tu wiele do nadrobienia, ale mogą korzystać z wieloletnich doświadczeń europejskich. Zarówno w Europie, jak i w Polsce zmiany w postrzeganiu roli wody w mieście nie dotyczą jednak tylko waterfrontów. Odchodzimy od projektów regulacji rzek, umocnień nabrzeży, kanalizowania cieków i strumieni czy osuszania mokradeł. Coraz częściej przywraca się ciekom ich naturalne, meandrujące koryta, odkrywa skanalizowane przed laty rzeki i strumienie i zapewnia im miejsce do swobodnego, okresowego wylewania. Nowe podejście daje nowe możliwości wykorzystywania wody jako pierwszoplanowego elementu przestrzeni publicznych, a przy tym podstawy dla tworzenia miejskich ekosystemów i ostoi bioróżnorodności.

Wśród najciekawszych współczesnych europejskich osiedli wybijają się też mieszkania w sąsiedztwie „natury”. Już legendarna amerykańska komentatorka życia miejskiego, Jane Jacobs, zauważyła, w latach 60. XX wieku, że „suburbanizacja (…) zabiła rzecz, którą przyszła odnaleźć”naturę. Dzisiejsza urbanistyka skupia się na odwróceniu tego trendu, a współczesnym ideałem w planowaniu miast staje się wpisywanie natury w tkankę miejską oraz stabilny i różnorodny ekosystem, osadzony na nieożywionej zabudowie miejskiej. Popularne są także inspiracje zaczerpnięte z idei miasta ogrodu i miasta satelickie, które mają w Europie, a także w Polsce, długą tradycję. Negatywne zjawiska związane z rozlewaniem się miast każą szukać alternatywy dla suburbanizacji w związanych z miastem-ogrodem ideach Ebenezera Howarda. Samowystarczalne, kompaktowe, zielone osiedla satelickie mają szansę spełnić potrzeby życia na obrzeżach miast życia w kontakcie z przyrodą, przy jednoczesnym ograniczeniu uciążliwej dla mieszkańców i środowiska konieczności codziennych dojazdów do centrów i uzależnienia od samochodu. Inwestorzy i planiści zdają sobie przy tym sprawę, że o sukcesie ich przedsięwzięć decyduje nie tylko jakość budynków, ceny nieruchomości czy sprawna komunikacja miejska, ale przede wszystkim wymiar społeczny ich inwestycji. Coraz większą uwagę przykładają więc do wykształcania silnej tożsamości nowych kolonii, budowanej w oparciu o lokalną historię, topografię i oryginalną architekturę.

W miejski nieużytek wymagający nowej odsłony powoli przekształcają się także stare modele pracy. Bankructwo modernistycznego strefowania przestrzeni miejskiej, negatywne skutki odpływu przemysłu na daleki Wschód oraz zmiany w technologiach przemysłowych, które sprawiły, że przemysł stał się dużo mniej uciążliwy, wywołały w Europie dyskusję o reindustrializacji miast. Nawet jeśli przywrócenie przemysłu nie będzie możliwe w dającej się przewidzieć przyszłości, problem zapewnienia miejsc pracy w miastach powraca w dyskusjach ekspertów jako paląca konieczność. Europa pracuje dziś więc m.in. z ideą miasta produktywnego, productive city – z nowym i wciąż nie do końca zdefiniowanym modelem będącym współczesną odpowiedzią na idee miasta postindustrialnego końca XX wieku. W mieście produktywnym nieuciążliwe miejsca pracy, mieszkania i tereny rekreacyjne przenikają się, współtworząc harmonijną całość.

Quartier Vauban: osiedle w naturze

fot. Tom Brehm, Flickr CC BY-NC 2.0

Fryburska dzielnica Quartier Vauban powstała w miejscu dawnych koszar opuszczonych w 1992 roku przez armię francuską, po których odziedziczyła też nazwę. Budowę osiedla zaczęto w 1998 roku, a pierwsi mieszkańcy wprowadzili się do niego już dwa lata później. Warunki dla powstania Vauban stworzyła długofalowa, „zielona” polityka Fryburga, konsekwentnie prowadzona przez władze tego niemieckiego miasta przynajmniej od lat 80. XX w. Najważniejszy dla fenomenu dzielnicy jest przy tym specyficzny klimat społeczny miasta akademickiego, którego ekologiczna tożsamość zaczęła być kształtowana w latach 90-tych XX wieku przez hippisów i anarchistów będących w opozycji do twórców wcześniejszych planów budowy elektrowni atomowej. Podwaliny Vauban dostarczyła zaś zasada samoorganizacji: około 40 proc. tutejszych budynków wzniosły kooperatywy mieszkaniowe, które wykupiły grunty od miasta na preferencyjnych warunkach.

Jednym z głównych wyznaczników tego miejsca są skutki zakazu stosowania herbicydów we Fryburgu. Podczas spaceru po osiedlu, nikogo nie powinna więc dziwić trawa wyrastająca spomiędzy płyt chodnikowych. „Niektórzy nazywają to zielskiem, my – bioróżnorodnością” deklaruje jeden z mieszkańców Quartier Vauban. Co ciekawe, aż 70 proc. gospodarstw domowych nie ma przy tym samochodu. Nic dziwnego, bo ruch indywidualnych samochodów został na osiedlu ograniczony do minimum dzięki pomysłowi dopuszczenia ruchu samochodowego na bardzo niewielu ulicach oraz zorganizowania większości z nich jako „ślepych uliczek”. W przeważającej części osiedla funkcjonuje dodatkowo zakaz parkowania samochodów, a parkingi zostały zlokalizowane na jego obrzeżach. Chociaż Vauban jest najgęściej zaludnioną dzielnicą Fryburga, dzięki oszczędności przestrzeni przeznaczanej zwykle dla samochodów, zabudowa nie wydaje się gęsta. Wprost przeciwnie – jest tu dużo miejsca na zieleń i na pierwszy rzut oka widać, że tereny parkowe i ogrody pełnią na osiedlu ważną rolę społeczną. Poza prywatnymi i półprywatnymi ogródkami otaczającymi budynki, ekologiczną osnowę osiedla tworzą trzy „zielone klamry” łączące go z terenami otwartymi i zrealizowane we współpracy z mieszkańcami. Vauban jest jednak najbardziej znane z radykalnej polityki transportowej. W projekcie dzielnicy wolnej od samochodów niezwykle ważna jest też kwestia jej lokalizacji i komunikacji z pozostałymi częściami miasta. Do Vauban doprowadzono linię tramwajową, a do centrum Fryeiburga można się z niego dostać w 10 minut, korzystając z roweru. Osoby chcące zamieszkać na osiedlu muszą przy tym zadeklarować rezygnację z samochodu (pod groźbą finansową – utraty udziałów w prawie do gruntu) lub wykupić miejsce postojowe w zbiorczym garażu na skraju dzielnicy. Mogą też przystąpić do osiedlowego systemu carsharingu, przy czym ruch kołowy w dzienicy jest ograniczony do kilku ulic. Wygodną i szybką komunikację z centrum zapewnia jej linia tramwajowa.

Jak na nowoczesne zrównoważone osiedle przystało, wiele budynków w Vauban spełnia wymogi pasywności. Lokalne normy rocznego zapotrzebowania na ciepło domów we Fryburgu, bardziej restrykcyjne niż dla resztycie kraju, wynoszą 15 kWh/m2 na rok. Energię cieplną dla osiedla produkuje natomiast znajdująca się w jego granicach mała elektrociepłownia opalana odpadami drewnianymi. Na połowie budynków zainstalowano również ogniwa fotowoltaiczne na dachach, z których prąd sprzedawany jest do regionalnej sieci elektrycznej.

Budowę osiedla już ukończono, co daje szansę na jego pierwsze oceny w oderwaniu od optymizmu twórców czy PR-owców tego miejsca. Quartier Vauban to przy tym przede wszystkim fenomen społeczny, wspólnota ludzi kształtujących środowisko swojego życia w zgodzie z ideami zrównoważonego rozwoju. Założenia te wyraźnie idoczne są m.in. w niezobowiązującej architekturze, bogatym programie społecznym i bujnej zieleni osiedlowej. Miejsce to ma też jednak swoje ciemne strony – dostarcza m.in. mieszkańcom np. pokusę nadmiernego wzajemnego dyscyplinowania się w kwestiach „ekologicznego” stylu życia. Pojawiła się na nim też swoista „szara strefa” kierowców ukrywających przed administracją fakt posiadania samochodu. Mimo wszystko Vauban jest niewątpliwym sukcesem – nowoczesnym kompaktowym i energooszczędnym osiedlem współtworzonym przez mieszkańców, które pod wieloma względami jest przy tym zupełnie samowystarczalne.

Nye: satelita Aarhus

Osiedle Nye („Nowe”) ma powstać na terenach rolniczych, w zewnętrznym pasie osiedli 300-tysięcznego Aarhus (ok. 10 km od centrum miasta). Za przedsięwzięciem tym stoi Jørn Tækker, duński deweloper wizjoner, do którego należy Tækker Group będące właścicielem praktycznie całego terenu przyszłego Nye (115 ze 150 ha). Co ciekawe, samorząd miejski Aarhus przygotował i uchwalił w latach 2014–2016 plany miejscowe dla kolejnych etapów. Projekty budynków opracowało natomiast 8 pracowni architektonicznych, w tym takie sławy jak biuro Bjarke Ingels. Pierwsi mieszkańcy mają się do nich wprowadzić jeszcze w 2018 roku, bo budowa I etapu inwestycji – 650 mieszkań – ruszyła dwa lata temu.

Docelowo na całym obszarze Nye ma powstać 10 tys. mieszkań (w zabudowie bliźniaczej, szeregowej i wielorodzinnej) dla 20 tys. osób. Na wynajem zostanie przeznaczona 1/5 z nich (lokale komunalne) i co ciekawe znajdą się one w budynkach pomiędzy mieszkaniami przeznaczonymi na sprzedaż. Jak mówi inwestor, pomoże to zapobiec w uwidocznieniu się różnicy między statusem właścicieli i lokatorów. Nye projektowane jest przy tym jako samodzielny miejski organizm ze szkołami i przedszkolami, centrum medycznym, sklepami, punktami gastronomicznymi i kościołem. W pierwszym etapie budowy, obejmującym 650 domów jednorodzinnych, zostaną oddane do użytku sklep i szkoła.

Osiedle powstaje w podmiejskiej, rolniczej okolicy. Na wizualizacjach nie widać więc typowej siatki równoległych i prostopadłych względem siebie ulic, a drogi wijące się w krajobrazie łagodnymi łukami oraz budynki skupione w koliste siedliska. Tækker deklaruje przy tym, że w nowej dzielnicy „nie ma miejsca na tradycyjne domki z żywopłotami wokół ogrodów”. Ale osiedle będzie radykalnie otwarte nie tylko na otaczający krajobraz. Budynki nie będą ogrodzone, a domy i mieszkania w parterach będą miały bezpośrednie wyjście do wspólnych przestrzeni rekreacyjnych. Co ciekawe, własność gruntu zostanie ograniczona do ziemi pod budynkami, a deweloper pozostanie posiadaczem terenów zielonych. Wydzielenie przestrzeni półprywatnych i publicznych zapewniać będzie tylko ukształtowanie zabudowy – budynki zostaną zgrupowane w mniejsze sąsiedztwa liczące kilkanaście domów i otaczające je wspólne i dostępne wszystkim dziedzińce.

Komunikację z miastem zapewni Nye lekka kolej, Jako codzienny środek transportu traktowany jest w projekcie też rower – inwestor zadbał więc o ścieżkę rowerową wiodącą do centrum miasta.

Starannie zaplanowano przy tym także gospodarkę wodną osiedla. Deszczówka będzie w nim w pełni retencjonowana i zagospodarowywana w obrębie dzielnicy i wykorzystywana do uatrakcyjniania przestrzeni rekreacyjnych i wzbogacania lokalnego ekosystemu. W budynkach będzie też odzyskiwana „szara woda”. Ogrzewanie zapewni natomiast miejska sieć ciepłownicza, dlatego projekt nie przewiduje indywidualnych źródeł energii odnawialnej takich jak turbiny wiatrowe czy panele solarne.

Nye jest ambitnym i innowacyjnym przedsięwzięciem jednego dewelopera, który na chce budować markę osiedla i tożsamość nowej społeczności w oparciu o wartości zrównoważonego rozwoju.

Chcecie poznać więcej progresywnych projektów osiedli ze świata? „Magazyn Miasta” #18: Osiedla już w przedsprzedaży w księgarni na www.magazynmiasta.pl, a od 20 lutego w Empikach i dobrych księgarniach na terenie całego kraju!

Mateusz Gierszon – architekt. Ukończył Architekturę i Urbanistykę na Politechnice Krakowskiej. Doktorant WAPK. Wraz z Antonim Surowiakiem i Eweliną Siestrzewitowską prowadzi pracownię EMA Studio

Maciej Kaufman – architekt i autor wielu nagradzanych projektów. Ukończył Politechnikę Gdańską. Doświadczenie zdobywał w Londynie, Paryżu i Warszawie. Wraz z Marcinem Maraszkiem prowadzi w Warszawie pracownię Archigrest

Ewelina Siestrzewitowska – architektka, absolwentka Politechniki Krakowskiej i doktorantka Politechniki Warszawskiej. Współpracowała z biurami projektowymi w Krakowie i Warszawie. Wraz z Mateuszem Gierszonem i Antonim Surowiakiem prowadzi pracownię EMA Studio

fot. osiedle GWL w Amsterdamie, fot. Alain Rouiller