Odpowiedzi Marcinkowskiego

23 lipca 2014 r. stowarzyszenie „Miasto Jest Nasze” opublikowało sześć pytań skierowanych do Hanny Gronkiewicz-Waltz dotyczących niejasności związanych z uchwaloną przez Radę Miasta wymianę działek z biznesmenem Maciejem Marcinkowskim. W oczekiwaniu na informacje ze strony ratusza publikujemy odpowiedzi przygotowane przez rzeczniczkę Marcinkowskiego, Agnieszkę Śliwę. Sprawa…

23 lipca 2014 r. stowarzyszenie „Miasto Jest Nasze” opublikowało sześć pytań skierowanych do Hanny Gronkiewicz-Waltz dotyczących niejasności związanych z uchwaloną przez Radę Miasta wymianę działek z biznesmenem Maciejem Marcinkowskim. W oczekiwaniu na informacje ze strony ratusza publikujemy odpowiedzi przygotowane przez rzeczniczkę Marcinkowskiego, Agnieszkę Śliwę.

Sprawa dotyczy Uchwały nr LXXXV/2181/2014 z 03 lipca 2014 r., która umożliwia władzom miasta przejęcie boiska mieszącego się na tyłach liceum Zamoyskiego przy ul. Foksal. W zamian za ten teren ratusz zgodził się na tzw. obciążenie służebnością przejścia i przejazdu oraz nadwieszenia nieruchomości na dwóch działkach na placu Defilad i przekazanie dodatkowej, nieznanej jeszcze działki.

https://www.facebook.com/miastojestnasze

1. Gdzie jest mikroplan zagospodarowania przestrzennego obiecany przez panią prezydent, który zachowałby funkcję edukacyjną w miejscu gimnazjum na ul. Twardej? Dzisiaj budynek wraz z działką ma zostać oddany Marcinkowskim. Kilka lat wcześniej miasto znalazło jakoś pieniądze by spłacić roszczenia, które były do boiska gimnazjum. W miejscu gimnazjum Marcinkowski będzie chciał najprawdopodobniej postawić wieżowiec wielkości Cosmopolitana.

Ogłoszenie o przystąpieniu do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) dla rejonu placu Grzybowskiego, w którego obszarze mieści się teren gimnazjum przy ul. Twardej nastąpiło 21.10.2011 r. Nie można zatem mówić o przystąpieniu do sporządzenia mikroplanu dla tego terenu (wypowiedź rzecznika Ratusza, p. Milczarczyka z dnia 19.12.2013 r. dla TVN), jeśli trwa już procedura planistyczna i takie czynności wzajemnie się wykluczają.

Studium dla tego terenu, które zostało znowelizowane przez Miasto Stołeczne Warszawa na potrzebę wysokiej zabudowy – m.in. budynku Cosmopolitan – przewiduje tylko zabudowę mieszkaniowo-usługową, a nie oświatową i taki mikroplan lub przyszły MPZP byłby niezgodny ze studium, a więc również z obowiązującym aktualnie prawem. Nieprawdą jest, że miasto kiedykolwiek znalazło pieniądze, by spłacić roszczenia do tego terenu. Teren przy ul. Twardej 8/10/12, jako istniejąca dziś działka ewidencyjna nr 9 o powierzchni 10759 m2, składał się z przed wojną z czterech działek hipotecznych, a zatem miał wielu właścicieli. Na podstawie umowy indemnizacyjnej, podpisanej pomiędzy rządami PRL a USA, rząd USA wypłacił odszkodowanie spadkobiercom byłej właścicielki ułamkowej części jednej przedwojennej działki hipotecznej o powierzchni 228 m2. Należy pamiętać, że to nie miasto Warszawa, tylko rząd PRL spłacał te roszczenia.

2. Gdzie jest niezależna wycena działek na placu Defilad, które mają zostać oddane Marcinkowskim? Na działkach ma powstać 220-metrowy wieżowiec. Gdzie jest wycena boiska na Foksal?

Wycena działek na Pl. Defilad podana została w zarządzeniu Prezydent Warszawy i jest to informacja publiczna, dostępna od 18.12.2013 r. Operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, powołanego przez Biuro Gospodarki Nieruchomościami i wyłonionego w wyniku publicznego przetargu. Metr kwadratowy nieruchomości wyceniony został na 17 000 PLN i jest to obecnie najwyższa jednostkowa wartość transakcyjna w mieście Warszawa. Działki te – o wielkości odpowiednio 701 m2 i 201 m2, nie mające dostępu do drogi publicznej, zgodnie z zapisami MPZP i prawem budowlanym, nie stanowią samodzielnych działek budowlanych i tym samym nie podlegają procedurze przetargu nieograniczonego. Na wniosek zainteresowanego właściciela działek przyległych oraz w związku z obowiązującym MPZP są one przedmiotem przyłączenia w trybie bezprzetargowym ( Zarządzenie nr. 5333/2013 Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 18 grudnia 2013 r.) Taka procedura jest częstą praktyką, ponieważ w samym 2013 roku Prezydent Warszawy 35 razy podejmowała podobne decyzje.

3. Dlaczego miasto oddaje bardzo cenne działki na pl. Defilad za boisko na Foksal jeśli roszczenia Marcinkowskiego nie są jedynymi do szkolnej ziemi?

W celu zachowania funkcji części nieruchomości gruntowej przy ul. Foksal, tzn. boiska sportowego Liceum im. Jana Zamoyskiego o powierzchni 3200 mkw., Miasto Stołeczne Warszawa wystąpiło z propozycją zakupu tej właśnie nieruchomości od jej przyszłego właściciela czyli Pana Macieja Marcinkowskiego. W związku z tym, że Pan Marcinkowski zarządzeniem Prezydent Warszawy uzyskał możliwość zakupu dwóch nieruchomości przy Pl. Defilad – przedmiotem transakcji będzie zakup przez Miasto nieruchomości przy ul. Foksal i sprzedaż nieruchomości przy Pl. Defilad. Rozliczenie tej transakcji nastąpi poprzez wzajemne potrącenia zakupywanych i sprzedawanych nieruchomości. Należy podkreślić, że transakcje te są bezgotówkowe i nie obciążają budżetu miasta. Powierzchnie wyżej wymienionych działek powodują, że najprawdopodobniej w swoim rozliczeniu Miasto Stołeczne Warszawa zaproponuje drugiej stronie trzecią działkę.

Działki na Placu Defilad to tylko 900 m2, wycenione na 17 000 PLN za m2, co daje 15 300 000 PLN, zaś obszar przy ul. Foksal to 3200 m². W najbliższym czasie poznamy wycenę nieruchomości przy ul. Foksal, przygotowaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Roszczenie jest do nieruchomości przy ul. Foksal, gdzie obecnie znajduje się boisko szkolne i ono jest przedmiotem zamiany, a nie inne części tej nieruchomości. Maciej Marcinkowski nie zna stanu prawnego innych działek zajmowanych przez Liceum im. J. Zamoyskiego.

4. Dlaczego miasto oddaje działki na pl. Defilad i wyznacza służebność dojazdu do tych działek przez teren do którego też są roszczenia? Skąd to specjalne traktowanie jednego ze spadkobierców?

Zgodnie z obowiązującym MPZP dla tego terenu, planowana jest tam zabudowa budynkiem wysokościowym. Nad częścią nieruchomości gruntowej o powierzchni 200 m2, należącą do Miasta Stołecznego Warszawy, nie będącą przedmiotem zarządzenia o przyłączeniu lub uchwale o zamianie, w MPZP zaplanowano nadwieszenie budynku wysokościowego, który powstanie w przyszłości na sąsiedniej działce. Działka, nad którą ma być nadwieszenie nie jest w MPZP przeznaczona do zabudowy i obecnie nie ma do niej roszczenia (roszczenie o ustanowienie wieczystego użytkowania następuje po uchyleniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzji z lat 50-tych o odmowie ustanowienia własności czasowej). Postępowanie to toczy się od półtora roku, ale nie może być kontynuowane z powodu braku ustalenia wszystkich następców prawnych byłych właścicieli, ponieważ w/w działka miała kilku właścicieli. Na wniosek Macieja Marcinkowskiego Miasto Stołeczne Warszawa powołało biegłego, który wycenił służebność przejścia i przejazdu na kwotę 1 650 000 PLN – płatną jednorazowo. Jest to cena za możliwość nadwieszenia budynku wysokościowego nad działką o długości 40 m i szerokości 5 metrów, a nie za zakup działki.

Dodatkowo, dla zachowania transparentności transakcji o ustanowienie służebności, Maciej Marcinkowski wystąpił z pozwem przeciwko Miastu Stołecznemu Warszawa do Sądu Rejonowego dla Warszawy Śródmieścia (sygnatura akt sprawy VI Ns 506/14). Termin rozprawy wyznaczony jest na 2 września 2014 r. Jeżeli niezawisły sąd uzna, że konieczne jest powołanie biegłego w tej sprawie – może on w swojej wycenie zarówno potwierdzić, jak też obniżyć lub podwyższyć w/w wartość.

5. Jak miasto może forsować uchwałę in blanco w której oferuje Marcinkowskiemu trzecią działkę w zamian za roszczenia do szkolnego boiska, gdy w uchwale Rady Miasta nie ma podanej ani jej lokalizacji, ani ceny, ani powierzchni.

Podjęcie przez radnych m.st. Warszawy uchwały w sprawie nabycia na rzecz m.st Warszawy nieruchomości położonej w Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy na cele oświatowe oznacza zielone światło do przeprowadzenia transakcji zamiany, jeśli obie strony dojdą do porozumienia, co do wartości działek na które się zamieniają. Oznacza to również, że jeśli któraś ze stron uzna, że zamiana jest dla niej niekorzystna – może do niej nie dojść. Maciej Marcinkowski nie musi się zamienić, ponieważ cały czas obowiązuje Zarządzenie o przyłączeniu, potrzebne do zrealizowania już dawno uchwalonego MPZP. Uchwała przewiduje, że w sytuacji, kiedy różnica po zbilansowaniu wartości kupowanych/sprzedawanych działek, będzie na korzyść Macieja Marcinkowskiego – Miasto st. Warszawa zaproponuje dodatkowe miejskie nieruchomości wraz z wyceną, celem rozliczenia transakcji. Nastąpi ona oczywiście na drodze dodatkowej Uchwały, która musi zostać zaakceptowana przez Radę Warszawy.

6. Dlaczego opracowywany plan zagospodarowania rejonu ulicy Foksal przewiduje zabudowę boiska szkolnego liceum przy Foksal, co zwiększa wartość́ roszczenia Marcinkowskich i jednocześnie pozbawia uczniów możliwości uprawiania sportu?

Projektowany MPZP nie pozbawia uczniów możliwości uprawiania sportów. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby po zakończeniu procedury planistycznej i ustanowieniu wieczystego użytkowania wybudować na tym terenie prywatną szkołę z możliwością uprawiania sportów – również przez uczniów z Liceum im. Jana Zamoyskiego. Należy też pamiętać, że studium przewiduje dla tego terenu zabudowę mieszkaniowo–biurową do 20 metrów z wyłączeniem zapisów o oświacie i terenie publicznym. Natomiast MPZP musi być zgodny ze studium.

Maciej Marcinkowski, który posiada roszczenie do terenu przy ulicy Foksal, postulował w przeszłości do Władz Miasta, aby te wydawały nieruchomości zamienne w zamian za ważne dla mieszkańców Warszawy tereny objęte roszczeniami. Tak było w przypadku zieleńca przy ul. Szarej, którego zwrotowi przeciwstawiali się okoliczni mieszkańcy. Wówczas brak było procedur, które umożliwiały przeprowadzenie transakcji zamiennej. Inwestor, aby zapewnić dalsze działanie przedszkola integracyjnego nr 6, które leżało w granicach dawnej działki hipotecznej objętej roszczeniem, dobrowolnie i bez rekompensaty finansowej, zrezygnował z należnego mu terenu, na którym mieści się placówka.