Deweloperzy na swoje (wyszli)

Choć nasz kraj pod względem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych plasuje się poniżej standardów europejskich, to nie robi to już dzisiaj na nikim wrażenia. Chyba oswoiliśmy się z tym stanem rzeczy i nie uświadamiamy sobie skali dystansu do reszty Europy. Dopiero twarde dane pokazują, jak wielki jest polski…

Choć nasz kraj pod względem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych plasuje się poniżej standardów europejskich, to nie robi to już dzisiaj na nikim wrażenia. Chyba oswoiliśmy się z tym stanem rzeczy i nie uświadamiamy sobie skali dystansu do reszty Europy. Dopiero twarde dane pokazują, jak wielki jest polski niedostatek mieszkań. Siła ich oddziaływania kończy się jednak na decydentach, którzy pokładają swoją ufność w starych rozwiązaniach i zamiast kierować całą pomoc w stronę potrzebujących, nadmiernie wspierają pośredników.

Do zobrazowania skali problemu wystarczy tylko kilka podstawowych danych – liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w 2007 roku wynosiła w Polsce 344. Dla porównania: w Czechach 438, w Danii 530, Rumunii 381 (ale w 2004 roku – obecnie pewnie więcej!), w Hiszpanii – 544… Nic więc dziwnego, że Polska należy do krajów o najmniejszym poziomie nasycenia mieszkaniami w Europie (w 2002 roku zamykaliśmy ranking), o 40% niższym od średniej europejskiej. Pod względem wielkości mieszkań Polska jest na 28. miejscu w Europie (ze średnią powierzchnią 70 m kw). Średnia powierzchnia mieszkania na jedną osobę w Polsce wynosi ok. 23 m kw. Znacznie mniej niż we Włoszech, w Belgii, Holandii czy Szwecji, gdzie wartość ta kształtuje się na poziomie 40-48 m kw. Podobnie źle wygląda kwestia przeludnienia mieszkań – w Polsce ten problem dotyczy ok. 50% lokali, podczas gdy średnia UE wynosi 17%.

Zdjęcie użytkownika Vin on the move/Flickr

Niedobór mieszkań utrzymał się mimo wielkich inwestycji lat 60. i 70., kiedy to w rekordowym 1978 roku zbudowano ok. 285 tys. nowych mieszkań, a łącznie (w przybliżeniu) 4 mln. Na początku transformacji trwało załamanie inwestycyjne, ale sytuację równoważyła mnogość propozycji urzędowych wspierających obywateli w ich samodzielnym zapewnianiu sobie dachu nad głową. Działały Towarzystwa Budownictwa Społecznego, oferujące mieszkania na wynajem po cenach niższych niż komercyjne. Udzielano ulg podatkowych na budowę własnego domu czy remont domu lub mieszkania. Nie limitowano odpisu podatkowego z tytułu inwestycji w mieszkania na komercyjny wynajem. Warto zauważyć, że te formy wsparcia obywateli tylko w części zakładały posiadanie mieszkania na własność. Rozwiązania komercyjne, oparte na kredycie, zaczęły zdecydowanie dominować dopiero na początku lat 2000. Inne sposoby na zdobycie dachu nad głową zostały wtedy zmarginalizowane (poza indywidualnym budownictwem jednorodzinnym) – stopniowo praktycznie zamarło budownictwo spółdzielcze oraz komunalne – w tym socjalne i społeczne (TBS-y). W pierwszej połowie lat 2000 doprowadziło to do monopolu budownictwa deweloperskiego. Mieszkanie stało się towarem, kupowanym na „wolnym” rynku, po „rynkowych” cenach. Ale mieszkań w tym „systemie” powstawało parę razy mniej niż za komuny.

Monopol deweloperski

Pomiędzy rokiem 2005 a 2008 ceny mieszkań wzrosły o 120%. Ta podwyżka pozostawała bez związku z kosztami budowy lub dochodami ludności. Metr kwadratowy mieszkania Polsce w porównaniu ze średnią pensją jest dwa (i więcej) razy droższy niż w Europie (w 2007 roku Polak mógł kupić za pensję 0,42 m kw mieszkania, teraz kawałeczek więcej). Wbrew propagowanym mitom „wolnego rynku” ceny mieszkań najszybciej rosły, kiedy ich podaż skoczyła w górę, choć miało być na odwrót. Windujący ceny mieszkań i gwarantujący znaczne zyski bankom i inwestorom monopol deweloperski faktycznie utrwalił zacofanie mieszkaniowe Polski, zmniejszając szerszym grupom społecznym szanse na mieszkania w rozsądnej cenie. Było ono w zasięgu mniejszości, względnie licznej, dysponującej „zdolnością kredytową” grupy obywateli. Jak można poznać po liczbie pustych mieszkań, ta grupa również się kurczy. Trzeba dodać, że tak ukształtowany „system” skazuje na degradację dzielnice śródmiejskie, w których dominuje stara zabudowa i dokąd nie płyną żadne kapitały.

Państwo – władza publiczna pozostawiła zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych „wolnemu rynkowi”, w ramach neoliberalnej perspektywy specyficznie skrojonego i ograniczonego. Choć od strony możliwości zaspokojenia tych potrzeb poniósł on klęskę, to jednak odpowiedzialny za to mechanizm nie został zmieniony. Być może dlatego, że wciąż gwarantował duże zyski. Ci zaś, których nie było stać na kupno takiego mieszkania bądź nie spełniali wymaganych przez bank warunków zdolności kredytowej, nie tylko nie protestowali, lecz wręcz marzyli o tym, aby w niedalekiej przyszłości można było z tego mechanizmu skorzystać.

Zbyt duża liczba biednych „marzycieli” i w konsekwencji spadek zainteresowania nowymi mieszkaniami sprawił, że „rynek” w końcu zadziałał za pomocą obniżki cen (trwającej już kolejny rok). Z szeregu powodów potencjalnym nabywcom zabrakło środków na drogie mieszkania. Obok zmiany polityki kredytowej, końca pracy na wiarygodnych dla banków etatach, kryzysu światowego itd. trzeba zauważyć, że w ostatnich latach udział płac w PKB spadł w Polsce o ok. 30%.

Mieszkanie dla młodych

W takim kontekście rząd przekonał niższą izbę parlamentu do przyjęcia ustawy pt. „Mieszkanie dla młodych”, której główne działanie ma polegać na stworzeniu systemu dopłat do kredytów bankowych zaciąganych na zakup nieruchomości. Dotyczy to jednak tylko tych mieszkań nowych – a więc droższych i dostępnych przeważnie u deweloperów i przy jasno określonych ograniczeniach.

Tym samym projekt ma przeciwdziałać działaniu „wolnego rynku”, który na spadek popytu reaguje obniżką cen. Okazuje się, że z perspektywy władz „rynek” działa „słusznie” tylko wtedy, gdy jest to korzystne dla kapitału. Kiedy dzieje się odwrotnie, i rynek samodzielnie się reguluje wbrew doraźnym interesom kapitału, władze „wyłączają rynek”. Nie podjęły próby przebudowywania systemu monopolu deweloperskiego – nieskutecznego, nieefektywnego (bardzo drogiego i marnotrawnego) oraz drastycznie niesprawiedliwego – lecz w interesie partykularnym go ratują i konserwują. „Branża” zaś optymistycznie oczekuje, że ta ustawa odwróci trwały trend spadku cen mieszkań, zmierzających stopniowo do poziomu uzasadnionego ekonomicznie, odpowiadającego sensownie kosztom i dochodom.

Ustawa nie pomoże więc tym, którym teoretycznie ma pomóc, a jednocześnie jej działanie może spowodować i nasilić negatywne zjawiska urbanistyczne w Polsce. Przede wszystkim dorzucenie uprzywilejowanej mniejszości pewnej puli środków (według mediów będzie to ok. 3,5 mld PLN w ciągu kilku lat) na zakup mieszkań, które ostatecznie zasilą kasy deweloperów i banków, podwyższą popyt i spowodują (oczekiwany) wzrost ich cen. Będzie to oznaczać, że „obdarowani” dopłatą ze środków publicznych nic nie zyskają, bo będą kupować droższe mieszkania. Po prostu dopłatę „zje” wzrost ceny. Zyskają wyłącznie kredytodawcy (banki) i deweloperzy.

Ustawa dla dzieci bogatych rodziców?

Ta ustawa kieruje publiczną pomoc w stronę najsilniejszych ekonomicznie grup młodych ludzi, dysponujących tzw. zdolnością kredytową, czyli stałym i nie najniższym dochodem na podstawie umowy o pracę (etat) oraz posiadających środki na wkład własny. W praktyce więc osoby te posiadają jeszcze solidne rodzinne zaplecze finansowe, bo tylko nieliczne młode osoby są w stanie wypracować większe oszczędności. Potoczna opinia mówi, że to ustawa dla dzieci bogatych rodziców. Niesprawiedliwość jest tym większa, że dopłaty będą pochodzić z podatków płaconych przez wszystkich, w tym przez młodych ludzi na umowach śmieciowych, których nie stać ani na zakup, ani najem mieszkania po cenach komercyjnych, a sama forma zatrudnienia wyklucza ich z rynku mieszkaniowego, bo pozbawia „zdolności kredytowej”.

Komu zatem służy dzisiaj władza publiczna? W czyim interesie działa? Wydawałoby się, że powinna przychodzić z bezpośrednią pomocą grupom najsłabszym i niezaradnym z powodów od nich niezależnych. Najliczniejszym grupom średnim powinna stwarzać optymalne warunki do samodzielnego radzenia sobie z zaspokajaniem swoich potrzeb. Natomiast grupom najsilniejszym powinna gwarantować przestrzeń wolności działania w swoim interesie na własną rękę. Ustawa MdM jest skonstruowana odwrotnie: ma dofinansować potrzeby najsilniejszych, by utrzymać system, który okazał się nieefektywny jeśli chodzi o mieszkania dla najliczniejszej grupy średniej. Takiej, której dochody nie upoważniają do pomocy społecznej, ale nie stwarzają „zdolności kredytowej”. Najsłabszych w tej kalkulacji nie ma w ogóle.

Zdjęcie użytkownika Malcolm Payne/Flickr

Ustawa a miasto

Inny wymiar niesprawiedliwości tego rozwiązania to wymiar terytorialny. Im większe miasto, tym intensywniejsza aktywność firm deweloperskich, i na odwrót. To oznacza, że w  małych miastach i miasteczkach młodzi nie będą mogli skorzystać z ustawy, bo praktycznie nie ma tam „pierwotnego” rynku mieszkań. Trudno zrozumieć intencje takiej dyskryminacji.

Te dopłaty nie są na tyle wysokie ani powszechne, by generalnie przełamać wyczerpywanie się  popytu na drogie mieszkania deweloperskie. Dążenie do sprzedaży mieszkań możliwie tańszych, ale z zyskiem, będzie nadal prowadzić do negatywnych procesów w miastach.

Z jednej strony będzie to powstawanie mieszkań o minimalnym standardzie wyposażenia i wykończenia, z najtańszych materiałów, według zestandaryzowanych projektów, reprodukujących tandetę, w budynkach maksymalnie gęsto względem siebie posadowionych, o coraz mniejszych powierzchniach – w ofercie są już kawalerki o powierzchni 16 m kw. W budownictwie deweloperskim standardy powierzchni są zbliżone do standardów przydziału mieszkań spółdzielczych za komuny, trudno tu mówić o jakimkolwiek postępie, mimo namolnej propagandy sukcesu.

Drugim czynnikiem niskiej ceny jest lokalizacja. Monopol budownictwa deweloperskiego prowadzi do suburbanizacji – mieszkania pod miastem są tańsze. Dzisiaj młodzi wyprowadzają się z miasta nie z powodu chęci realizacji marzeń o domku z ogrodem, tylko dlatego, że stać ich (niektórych) tylko na zakup niewielkiego lokum położonego 20-30 km od centrum. Dlatego bloki wyrastające na polach stają się coraz powszechniejszym widokiem i przypominają pejzaże przy PGR-ach. Ten proces niszczy miasta, a obecna ustawa tylko mu w tym sprzyja.

Przecież można inaczej

Właściwe rozwiązania wymagają całościowej, strategicznej polityki publicznej zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, realnej, a nie tylko papierowej, zarówno na szczeblu lokalnym, jak i krajowym. Najważniejsze w niej byłoby niesienie pomocy bezpośredniej najsłabszym. Ogromna większość potrzebuje wsparcia własnych wysiłków w tym zakresie, gwarantujących mieszkanie dostępne w rozsądnym czasie – przez dostęp do gruntów nie tyko na drodze komercyjnej, tanich kredytów, standardowych, ale dobrych projektów, wsparcia instytucjonalno-organizacyjnego. Jednocześnie środki pomocy bezpośredniej powinny płynąć do samorządów na budownictwo mieszkań komunalnych, na wynajem po regulowanych cenach. Za owe 3,5 mld PLN można zbudować 35 tys. dwupokojowych mieszkań ok. 50 m kw., standardowych, według kosztów, po jakich w Poznaniu miasto buduje lokale komunalne. Ale jeśliby kwotę tę potraktować jako wkład własny gminy w inwestycję budowaną na kredyt, to ta liczba sięgnie 300-350 tys. mieszkań w ciągu kilku lat. Oznaczałoby to zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na dość dużą skalę, wielki pożytek społeczny – jednak kosztem zysków deweloperów…

Część środków należałoby przeznaczyć na strategiczny program odrodzenia starych dzielnic śródmiejskich, rewitalizacji przeciwstawnej suburbanizacji.

Aby weszła w życie, ustawa MdM musi jeszcze zostać przyjęta przez Senat, więc może nie jest za późno…