DZIELNICE PRACY #7: Marunouchi, Tokio

Marunouchi – tu rządzi Mitsubishi. Korporacja zbudowała tu swoje imperium, w którym skupiły się jak w soczewce wszystkie sukcesy i porażki japońskiej gospodarki

Sierpień 1990 roku nie zapisał się dobrze w historii Japonii. Indeks giełdowy Nikkei zaczął gwałtownie spadać i w ciągu kilku dni stracił połowę swojej wartości. Pięcioletni okres niekontrolowanej nadpodaży pieniądza, windowanych cen aktywów i ekspansji kredytowej spektakularnie zakończył japoński cud gospodarczy. Przekłuta bańka spekulacyjna w przeciągu roku przeobraziła trzecią gospodarkę świata w kraj zachodzącego słońca. Wówczas władze zaangażowały prywatnych deweloperów, takich jak np. Mitsubishi, w działania mające na celu zwiększenie różnorodności funkcjonalnej dzielnic biznesowych.

Serce Tokio

W 1890 roku Yonosuke Iwasaki, prezes niedawno powstałego przedsiębiorstwa transportowego Mitsubishi, kupił 35 ha „bezwartościowego bagniska” w pobliżu pałacu cesarskiego. Rząd japoński potrzebował pieniędzy, a firma Mitsubishi terenów pod budowę swojej przyszłej potęgi. Nikt wtedy nie mógł przypuszczać, że bagno zamieni się w warte biliony dolarów miejsce, w którym bić będzie biznesowe serce Japonii.

Historia obszaru zajmowanego obecnie przez dzielnicę biznesową Marunouchi sięga XVI wieku. W miejscu, w którym stoi las drapaczy chmur, były podmokłe tereny bezpośrednio przylegające do zamku Edo. Po restauracji Meiji w 1868 roku Marunouchi znalazło się pod kontrolą rządu i zostało częściowo zabudowane koszarami. W historii Japonii data ta znamionuje symboliczne przejście z epoki średniowiecza we współczesność.

W aspekcie społeczno-ekonomicznym był to początek głębokich przemian, w wyniku których zrzucono feudalne więzy krępujące nowoczesny rozwój gospodarczy. Otwarcie Japonii na kapitalistyczną drogę rozwoju sprawiło, że państwo to zaczęło się bardzo szybko rozwijać i na tle pozostałych krajów regionu wybiło się na prekursora nowoczesnej gospodarki i techniki.

W latach 30. XX wieku Japonia zaczęła być w Europie nazywana „fenomenalnym krajem”, który w przeciągu kilkudziesięciu lat przeszedł drogę, która krajom europejskim zajęła kilkaset lat. Japońska rewolucja przemysłowa potrzebowała terenów pod budowę swojej potęgi, miejsc takich jak choćby Marunouchi.

Japoński puls biznesu

Najsłynniejsza japońska dzielnica biznesowa to centrum Tokio w sensie geograficznym i centrum Japonii w sensie gospodarczym. Zajmuje ona obszar 120 ha – miejsce dla siebie znalazło tutaj ok. 4,1 tys. firm, których giełdowa wycena sięga wartości 1 biliona Euro. Spośród 920 tys. osób codziennie przewijających się przez rozmieszczone na terenie dzielnicy stacje kolei i metra 240 tys. to pracownicy tutejszych biur. Większość z nich wysiada na jednym z największych dworców świata – pięciopoziomowym Tokyo Central Station, transportowym centrum stolicy Japonii.

Na powierzchni blisko 6,4 mln m² generowane jest 20 proc. PKB kraju. Wizualnie dzielnica nie wyróżnia się tak jak nowojorski Manhattan, londyńskie Canary Warf, nie wspominając już o dzielnicach biznesowych zlokalizowanych w krajach Zatoki Perskiej czy w Chinach. Wynika to z wieku budynków – duża ich część ma już przeszło 30 i więcej lat[1].

Większość wieżowców i prawie 40 proc. gruntów należy do Mitsubishi Jisho, jednej z największych firm deweloperskich na japońskim rynku, będącej częścią wielkiego koncernu Mitsubishi.

Stracona dekada

Przyszłość Marunouchi, będącej częścią strefy nazywanej w skrócie OMY (Otemachi–Marunouchi–Yurakucho), zależała i w znacznej mierze zależeć będzie od strategii inwestycyjnej Mitsubishi. W latach prosperity rysowała się ona w różowych barwach i właściciele tego obszaru kreślili śmiałe plany uczynienia niewielkiego fragmentu Tokio najintensywniej zagospodarowanym obszarem na ziemi.

Kryzys lat 90., nazwany straconą dekadą, podczas którego ceny nieruchomości spadały nawet o 70 proc., podważył jednak znaczenie biznesowego centrum Japonii. Szczególnie dało się to odczuć w relacji do innych centrów światowej finansjery. OMY okazało się symbolem podwójnej degradacji typowej dla wszystkich podobnych miejsc w japońskich miastach – degradacji lokalnej, wynikłej z pojawienia się innych, nowszych centrów biznesowych, takich jak Shinjuku w Tokio, czy degradacji międzynarodowej w odniesieniu do szybko rozwijających się azjatyckich miast globalnych, takich jak Hongkong, Singapur czy Szanghaj. Nowsze tokijskie dzielnice biznesowe przyciągały lepszą infrastrukturą, nowszymi i wyższymi wieżowcami budowanymi w nowej technologii odpornej na trzęsienia ziemi. A zagraniczne strefy biznesu dodatkowo ściągały do siebie te firmy, które wolały lokować swoje siedziby w rejonach świata nie dotkniętych kryzysem.

Od Manhattan Project do ABLE City

Pierwszy plan przebudowy Marunouchi – Manhattan Project – został sporządzony na początku lat 80. i na szczęście nie doszedł do skutku. Był on wynikiem milczącego sojuszu Mitsubishi i władz okręgu Chiyoda i stał w sprzeczności z policentryczną polityką Tokio. W tamtym czasie władze miasta chciały osłabić dominację OMY na rynku powierzchni biurowej i rozłożyć działalność biznesową na większy obszar miasta. Odpowiedzią koncernu Mitsubishi na tę wizję był plan ucieczki do przodu przed konkurencją dzięki budowie sześćdziesięciu 200-metrowych biurowców. Do zniweczenia zamierzeń głównego właściciela tutejszych nieruchomości przyczynił się kryzys. Inny scenariusz dla tego miejsca nakreśliły kapryśne realia ekonomii.

Ostatecznie Manhattan Project wyewoluował w ABLE City. Na przestrzeni kolejnych niemal 30 lat wizja lasu wieżowców zmieniła się w projekt miasta tworzonego w bardziej ludzkiej skali. Nazwa nowego projektu powstała od pierwszych liter słów, które mają reprezentować przyszłość dystryktu OMY: Amenity, Business, Life i Environment. Inicjatorem powstania planu był komitet doradczy do spraw odnowy Otemachi-Marunouchi-Yurakucho, który zawiązał się w 1996 roku.

W skład tego ciała doradczego weszli przedstawiciele władz obszaru metropolitalnego Tokio, przedstawiciele strefy specjalnej Chiyoda, reprezentanci Japońskich Kolei Wschodnich oraz urbaniści i architekci. Wytyczne planu oparte zostały na ośmiu zasadach: zdefiniowaniu kluczowych i wzajemnie się uzupełniających stref o różnym przeznaczeniu, wyznaczeniu osi przemieszczania się, stworzeniu punktów koncentracji życia miejskiego, dbałości o środowisko, priorytecie ruchu pieszego, otwartych przestrzeniach publicznych i dbałości o tradycję.

Interesują Cię kwestie miejskie? Zapraszamy na profil Magazynu Miasta na Facebooku!

Niezwykle ważny dla tego procesu był kontekst 2000 roku. Wówczas to na podstawie nowego prawa zagospodarowania przestrzennego stworzono podwaliny dla lepszej współpracy między władzami publicznymi a sektorem prywatnym. Tworzenie planów dla poszczególnych kwartałów Tokio scedowano na kapitał prywatny, starający się pogodzić swoje interesy z interesami miasta, które ostatecznie zatwierdza pomysły na przestrzeń miejską takich firm jak np. Mitsubishi. Kluczowym kryterium jest zaplanowanie procesu odnowy danej przestrzeni, której przeprowadzenie będzie leżało w interesie publicznym. Czas pokazał, że interes ten nie zawsze idzie w parze z interesem inwestora.

W wyniku nakreślonego w 2002 roku, i częściowo już zrealizowanego, planu ABLE City miała powstać wielofunkcyjna przestrzeń przyjazna pieszym i rowerzystom, w której istotna jest dbałość o rozwiązania przyjazne dla środowiska i wysoka jakość konstrukcji budynków gwarantujących odporność biurowców na trzęsienia ziemi. W planach zakładano, że tereny zielone, małe sklepy i restauracje oraz ciągi piesze zdominują główne miejsce pracy Tokijczyków. To wszystko krok po kroku jest sukcesywnie realizowane, jednak nie wszystko się udało. W Marunouchi zabrakło miejsca dla mieszkańców.

Walka o władzę

W wyniku przekształceń obszar OMY zbliżył się w pewnym stopniu do modelu miasta przyjaznego. Powstała wartościowa przestrzeń publiczna. Niemniej jednak renesansu Marunouchi nie można nazwać zwycięstwem. Czynnikiem ograniczającym prawidłowy rozwój i przeobrażenia dzielnicy jest nadpodaż powierzchni biurowej, czego skutkiem jest znaczny wzrost pustostanów. Źródłem tego problemu nie jest wcale długotrwała stagnacja gospodarcza, ale silna konkurencja pomiędzy kilkoma centrami biznesowymi znajdującymi się w Tokio.

Mitsubishi w OMY, Mitsui w Nihonbashi czy Tokyu w Shibuya – wielkie korporacje postanowiły wykorzystać szansę odnowy „swoich” dzielnic biznesu i handlu do przyciągnięcia jak największej liczby najemców. Ten wyścig wygenerował niekontrolowaną nadpodaż powierzchni biurowej, której rynek nie jest w stanie wchłonąć. Podczas gdy odnowa dzielnic miast przyczynia się z reguły do wzrostu ich wartości, w tym przypadku osiągnięto skutek odwrotny od zamierzonego.

Tokio jest miastem bardzo zdecentralizowanym. Jest prefekturą i dzieli się na 23 autonomiczne okręgi specjalne zwane dzielnicami, które mają prawa podobne do miast. Podział administracyjny i kompetencyjny przyczynia się do rywalizacji między dzielnicami. Na rywalizację na poziomie administracyjnym nakłada się walka dużych korporacji, które ustaliły nieformalną strefę wpływów. Cele Tokio często nie idą w parze z celami dzielnic, a te z kolei nie są zgodne z planami inwestorów. W takich warunkach władzom miasta trudno prowadzić konsekwentną politykę przestrzenną i egzekwować przestrzeganie priorytetów ważnych z punktu widzenia ogółu metropolii – szczególnie w sytuacji, gdy kapitał prywatny, dysponując wielkimi wpływami, potrafi zadbać o korzystne dla siebie rozwiązania.

„Prywatyzacja” przestrzeni Tokio przez wielkie korporacje, które z biegiem lat stały się de facto właścicielami dużych fragmentów miasta zagospodarowującymi je wedle własnego upodobania, jest dużym problemem. Wdrożenie nowych zasad współpracy między miastem a inwestorami tylko iluzorycznie poprawiło kwestię właściwego kreowania przestrzeni. Niepisana zasada, którą można streścić do jednego zdania: co służy interesom Mitsubishi, służy interesom Tokio, ma istotne znaczenie podczas rozstrzygania sporów o przyszłość miasta w ratuszu.

Połowiczny sukces

Mitsubishi jest głównym rozgrywającym w japońskiej gospodarce i w Tokio dyktuje warunki. To miasto dostosowuje się do inwestora, a nie inwestor do miasta. Zrozumienie tych zależności wyjaśnia specyficzny charakter polityki odnowy najważniejszej japońskiej dzielnicy pracy, która została wdrożona na tym terenie. Dzielnica ta jest lokomotywą gospodarczą Japonii – kraju, w którym ziemia jest więcej warta niż budynki na niej stojące. Mitsubishi, chcąc utrzymać czy też zwiększyć swoją pozycję w wytwarzaniu japońskiego PKB, nie chce sobie pozwolić na zbytnie „straty” tak cennych gruntów pod zabudowę mieszkaniową czy zieleń.

W Tokio nie ma wolnej przestrzeni, ziemi do zagospodarowania. Jeśli chce się postawić nowy biurowiec, to można to zrobić wyłącznie na miejscu poprzedniego. Kapitał prywatny długo będzie analizował, czy opłaca mu się na miejscu wyburzonego wieżowca postawić mniejszy budynek, czy też przeznaczyć uwolniony teren na przestrzeń publiczną. Jeśli weźmie się pod uwagę ogromną presję na odzyskanie dawnej pozycji międzynarodowej, nie może dziwić, że największa japońska korporacja chce, by to na jej terenie, a nie w Szanghaju, powstawały kolejne biurowce. Miasto jest więc zakładnikiem realiów ekonomii i błędnych decyzji sprzed lat, gdy pozbywało się prawa własności do dużych powierzchni terenów.

Pomimo współpracy władz municypalnych z biznesem podczas procesu przebudowy Marunouchi z punktu widzenia miasta nie został osiągnięty główny cel – przeniesienia znacznej liczby ludzi z przedmieść do centrum. Władzom metropolii tokijskiej zabrakło determinacji w realizacji swoich zamierzeń. Stworzenie nowych, lepszych warunków do pracy w betonowej pustyni uznano za wystarczający sukces. Rezultatem uległości względem wielkiego biznesu jest lepsza, ale mimo wszystko wciąż monofunkcjonalna dzielnica. Marunouchi jak było, tak pozostaje dzielnicą pracy. Dodano funkcję rozrywki i rekreacji, pominięto niestety funkcję mieszkalną, na którą zabrakło miejsca.

Sebastian Książkiewicz – z wykształcenia geograf oraz kartograf, specjalista teorii space syntax, w pracy naukowej zajmuje się badaniami struktur miast i ich wpływu na ruch pieszy. Od 2009 roku redaktor w periodyku „Projekt Inwestor”

Chcesz poczytać o innych dzielnicach pracy w „Magazynie Miasta”? Odkryj historię londyńskiego City, Bankenviertel we Frankfurcie nad Menem, paryskiej La Défense. Poznaj opowieść o początkach coworkingów w Berlinie, specyfikę nietypowych miejsc pracy w Dżakarcie i poczuj tętno Loop – serca chicagowskiej metropolii.

[1] Z 104 znajdujących się tutaj budynków 10 proc. jest obecnie w trakcie przebudowy, 13 proc. ma więcej niż 10 lat, 9 proc. liczy sobie blisko 20 lat, 14 proc. wybudowane zostało 30 lat temu, 24 proc. blisko 40 lat temu, a aż 30 proc. biurowców ma powyżej 40 lat.