Cisza przed burzą

Rynek nieruchomości komercyjnych przechodzi właśnie ciekawą metamorfozę. Deweloperzy i inwestorzy zaczynają mówić o potrzebie wpisania się w ideę zrównoważonego rozwoju i porzuceniu monofunkcjonalności swoich inwestycji. Wraz z tym trendem pojawiają się także nowe wyzwania, którym muszą sprostać przede wszystkim władze miasta

Czasy, w których uwaga polskich inwestorów koncentrowała się na samym budynku – jego bryle, zaawansowaniu technologicznym czy „zielonych certyfikatach” – już dawno minęły. Widać to doskonale po działaniach warszawskich deweloperów.

Ghelamco Poland przy okazji budowy wieżowca Warsaw Spire zamienił przylegający do niego teren w Plac Europejski, wypełniając go fontannami, zielenią, miejscem do ekspozycji dzieł sztuki oraz przestrzenią organizacji wydarzeń kulturalnych. HB Reavis z kolei, projektując kompleks Varso przy Dworcu Centralnym w Warszawie, chwali się, że ma on się „wyróżniać nie tylko wysokością, ale i jakością”, a składające się na niego budynki stworzą „miasto przyszłości”. Zaś Adgar Polska, dostrzegając, że warszawski Służewiec cierpi na brak otwartych przestrzeni publicznych, zdecydował, że wokół swoich budynków zlokalizowanych w tej części miasta stworzy zielone, otwarte oazy. Trend ten potwierdza również Katarzyna Zawodna reprezentująca zarząd firmy Skanska, która podczas zeszłorocznego Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach w trakcie swojego wystąpienia zwracała przede wszystkim uwagę na konieczność wpisywania założeń inwestycji biurowych w ideę zrównoważonego rozwoju.

Budynki muszą być też dzisiaj coraz bardziej przyjazne dla pracowników spędzających w nich czas. Rozwiązania, które w europejskich miastach są standardem, przenikają również do Polski – oczywistością stają się prysznice dla rowerzystów, dostęp do szerokiego wachlarza usług, a nawet możliwość obcowania z kulturą w postaci dzieł sztuki i wydarzeń artystycznych realizowanych na dziedzińcach biurowców. Właściciele budynków coraz chętniej decydują się także na organizację przestrzeni coworkingowych.

Adgar, izraelski deweloper, w czerwcu 2016 roku otworzył w swoim kompleksie przy Al. Jerozolimskich „The Brain Embassy”, którą teraz powiększa o kolejny budynek. Skanska zapowiada otwieranie biur coworkingowych w każdej swojej nowej inwestycji. Decyzje te świadczą nie tylko o dążeniu firm do zapewnienia pracownikom łatwego dostępu do miejsca do pracy, ale także o działaniu na rzecz towarzyszącej mu atmosfery. Coworking jest reklamowany jako tryb pracy, który daje kreatywny impuls do rozwoju własnej działalności, wywołany obecnością w tej samej przestrzeni grupy profesjonalistów z różnych branż i sektorów gospodarki.

W kontekście podejmowania takich działań przez kolejne firmy fakt, że na 21. piętrze warszawskiego biurowca Q22 funkcjonuje przeznaczona tylko dla pracowników kawiarnia Green Caffè Nero, nie budzi specjalnego zainteresowania. A jeszcze kilka lata temu byłoby to wydarzenie biurowego sezonu.

Śledząc nowe inwestycje, łatwo zauważyć też, że branża deweloperska zaczyna mówić zupełnie innym językiem.

W informacjach prasowych dotyczących kompleksu biurowo-mieszkalnego „Nowy Rynek”, powstającego na terenie dawnego dworca PKS na poznańskiej Wildze, Skanska chwali się, że to projekt, który „zmieni centrum miasta”, i deklaruje, że inwestycja ma „na nowo definiować ważną część miasta”, a także „dostarczy nową jakość przestrzeni miejskiej”, „diametralnie zmieni fragment Poznania”, a przy okazji „odpowiada na różne potrzeby nowoczesnych miast”, jest „wyjątkowym projektem” i „będzie budowany zgodnie z najwyższymi standardami zrównoważonego budownictwa”.

Zmiana w narracji jest tak bardzo widoczna, że aż zaczyna być podejrzana. Tym bardziej, że w istocie nie do końca wiadomo, na czym ma polegać ta „nowa definicja” centrum miasta i w jaki sposób deweloperzy rozumieją owe „potrzeby nowoczesnych miast”, na które ich inwestycje mają odpowiadać. Odpowiedź może być bardzo prosta – to zwykły marketingowy chwyt, który ma przyciągnąć naszą uwagę (albo odciągnąć ją od mniej udanych realizacji). Trzeba jednak uczciwie przyznać, że za szumem tym idą konkretne, wymienione wyżej działania.

„Making spaces human again”

Spróbujmy więc na chwilę zapomnieć o istnieniu PR i spojrzeć na tę pozytywną metamorfozę z życzliwością. Nie jest to proste, bo duża część deweloperów, która tak pięknie mówi dzisiaj o przestrzeni między budynkami i potrzebie bycia odpowiedzialnym wobec miasta i jego mieszkańców, jeszcze wczoraj zdawała się mieć na uwadze tylko jedno – wyciśnięcie jak najwięcej m2 powierzchni użytkowej ze swoich drapaczy chmur jak najmniejszym kosztem. Efekty takiej polityki widzimy na warszawskim Służewcu, powszechnie zwanym już – nie bez przyczyny – Mordorem. Lata 90. ub. wieku i pierwsza dekada obecnego wieku zdecydowanie nie sprzyjały myśleniu wykraczającemu poza obręb samego budynku. Co się więc takiego stało, że granice wyobraźni najważniejszych inwestorów i deweloperów w kraju tak mocno się poszerzyły?

Zapytałem o to Katarzynę Zawodną. Jej odpowiedź można streścić krótko – „kiedyś było inaczej, a teraz jest inaczej. Czasy się zmieniły”. Po prostu. Jestem jednak przekonany, że lapidarność tej wypowiedzi wynika z krótkiego czasu na odpowiedź narzuconego dyscypliną rozmów panującą na Europejskim Kongresie Gospodarczym. Od kilku lat najpoważniejsi konsultanci rynku biurowego zwracają w końcu uwagę na konieczność zareagowania na zmieniającą się rzeczywistość. Brak refleksji i reakcji ze strony inwestorów na zmiany procesów rozwoju miejskiego byłby zwykłą głupotą.

Do czego rynek nieruchomości komercyjnych musi się dostosować? Jednym z wyzwań, które przed nim stoi, jest zmieniający się rynek pracy. Zjawiska takie jak automatyzacja, rozwój sztucznej inteligencji, wydłużający się czas życia, wyzwania środowiskowe czy w końcu pojawienie się ekonomii wolnych strzelców mają realny wpływ na jakość miejsc do pracy i ich dostępność.

Pisze o tym m.in. Natalia Hatalska w swoim raporcie Praca: scenariusze przyszłości. Z kolei znana na globalny rynku firma konsultingowa Cushman & Wakefield wydała kilka tygodni temu raport, którego sam tytuł – Making spaces human again – mógłby służyć za wyjaśnienie zachodzącej na naszych oczach metamorfozy. Autorzy dokumentu zauważają, że „pracownicy, którzy są coraz starsi (w 2030 roku 18 proc. osób objętych analizą będzie miała więcej niż 55 lat) oraz mają coraz większe problemy zdrowotne (52 proc. z nich cierpi na nadwagę)” zasługują na zgodne z duchem wellbeing, czyli dobrej jakości życia, podejście do projektowania przestrzeni biurowej. Wskazują oni też, że utrzymywanie aktualnego stanu rzeczy jest niezwykle kosztowne. Tylko w USA i Europie choroby związane ze stresem wynikającym z warunków pracy pochłonęły już prawie 950 mld dol. Dla obecnych właścicieli nieruchomości bardziej sugestywny być może okaże się argument autorów raportu, którzy wskazują jednocześnie na fakt, że zdaniem 38 proc. przedstawicieli inwestorów, którzy wzięli udział w badaniach omawianych w raporcie, zastosowanie zasad biurowego dbania o dobrą jakość życia przełożyło się na wzrost wartości budynku, a 46 proc. z nich przyznało, że takie przestrzenie szybciej znajdują najemców.

Piotr Szmilewski, doradca na rynku nieruchomości komercyjnych, z którym rozmawiałem w pierwszej odsłonie działu Praca w mieście „Magazynu Miasta”, zwracał uwagę, że inwestorzy przede wszystkim myślą Excelem i nie ma w nim takiej rubryki jak „jakość życia”. Innymi słowy – koszty i zyski nie związane bezpośrednio z budynkiem nie są brane pod uwagę. Można więc założyć, że w obserwowanej przez nas metamorfozie główną rolę odgrywają pieniądze, a cała towarzysząca tej sytuacji retoryka jest – no cóż – tylko retoryką.

Walkability – szansa i przekleństwo jednocześnie

Kolejną okazją, która umożliwia inwestorom osiągnięcie zysku, a przy okazji przekłada się na projektowanie lepszego miasta, jest popularność koncepcji walkability. Jest to jeden ze wskaźników zrównoważonego rozwoju określający, czy i w jakim stopniu dana przestrzeń jest przyjazna pieszym i zachęca do przemieszczania się pieszo. Dla coraz większej liczby miast na całym świecie jest on wyznacznikiem ich aspiracji. W przystosowywaniu miasta do potrzeb pieszych nie chodzi tylko o to, aby było wygodniej, ale przede wszystkim o to, by było zdrowiej, a przy okazji bardziej zyskownie – nie tylko dla deweloperów.

Przekonuje o tym m.in. australijska organizacja The Heart Foundation, która w 2011 roku opublikowała raport pod wiele mówiącym tytułem Good for Busine$$. Pokazuje w nim, że poza wzrostem jakości życia i niebagatelnym wpływem na zdrowie mieszkańców, walkability ma także kluczową zaletę – dobroczynny wpływ na lokalny biznes, dla którego to szansa na wyższe zyski. Dlatego też The Heart Foundation, ale także inne podobne organizacje, wzywają lokalne władze do tworzenia coraz więcej tego typu przestrzeni.

RedFin, amerykański broker na rynku mieszkaniowym, na swojej stronie internetowej dowodzi także, że ceny nieruchomości zlokalizowanych w miejscach bardziej przyjaznych pieszym są znacznie wyższe niż te, które wymuszają używanie auta do załatwienia nawet podstawowych potrzeb, jak zrobienie małych zakupów, dotarcie do szkoły czy miejsca kultury. Dzieje się tak z prostego powodu – ludzie są w stanie zapłacić więcej za lepszą przestrzeń.

Sprawa wydaje się więc prosta – deweloperzy zauważyli, że na tłocznym dziś rynku biurowym źródło wyższego standardu, prestiżu, a co za tym idzie również wyższego zysku znajduje się dzisiaj również poza samym budynkiem. Nie byłoby w tym żadnego problemu, gdyby nie jedna z ubocznych konsekwencji walkability i wellbeingu, o których zwykle się nie mówi. Spójrzmy na San Francisco, które ma bardzo wysoką ocenę w rankingu WalkScore tworzonym przez RedFin. W tym mieście po prostu dobrze się żyje. Jednak płaci się za to niestety bardzo wysoką cenę.

Zagrożenie deurbanizacji

San Francisco to jedno z tych z miast, w których poziom cen nieruchomości staje się zbyt wysoki nawet dla reprezentantów klasy średniej, co sprawia, że w centrum żyje coraz mniej różnorodna grupa mieszkańców. Ci, których nie stać na ten luksus, zostają zmuszeni do wyprowadzki do bardziej odległych miejsc, a opuszczone przez nich mieszkania stają się po prostu produktem inwestycyjnym. Pozornie mamy tu do czynienia ze znanymi powszechnie procesami gentryfikacji. Warto jednak spojrzeć na tę kwestię z perspektywy Saskii Sassen, legendarnej już socjolożki miasta.

Zwraca ona uwagę na związek masowego wykupu przez międzynarodowe grupy kapitałowe terenów w centrach takich miast jak Londyn, Amsterdam, Madryt, Nowy Jork z zanikiem normalnych miejskich społeczności. Jednym z efektów takich procesów jest to, że różnorodne – nie tylko pod względem dochodów czy wieku – grupy mieszkańców są zastępowane przez osoby posiadające bardzo wysokie dochody, których sposób korzystania z miasta i oczekiwania wobec niego są zupełnie inne. Często nowi właściciele nie mieszkają na stałe w tych miejscach, a jedynie w nich okazjonalnie bywają. To, zdaniem Sassen, prowadzi w istocie do deurbanizacji, czyli utraty podstawowych funkcji przestrzeni miejskiej i zaniku korzyści związanych z życiem w miastach. Miejsce istotnych dla funkcjonowania przestrzeni miejskich lokalnych wspólnot i społeczności zajmują osoby niezwiązane z daną przestrzenią – turyści, klienci i dojeżdżający z przedmieść pracownicy. Ich obecność jest tymczasowa, a wraz z ich wyjazdem dana przestrzeń – a w przypadkach, o których mówi Sassen, całe centra miast – pustoszeją.

Jaki to ma związek z biurowcami? Sprawa jest oczywista – wzrost wartości terenów sprzyja spekulacjom. Jest to bolesna kwestia zwłaszcza w takich sytuacjach, w których budynek – np. zamieszkana kamienica położona w pobliżu centrum staje się mniej warta od gruntu, na którym stoi. Dla wielu inwestorów to zbyt łakomy kąsek. Rusza machina.

Zaczyna się od normalnej transakcji rynkowej i przejęcia praw do kamienicy. Następnie zaś postępuje standardowa gentryfikacja, której efekty są łatwe do przewidzenia. Kamienica jest zastępowana przez biurowiec albo staje się elementem nowoczesnego, wielofunkcjonalnego kompleksu i po całkowitej przebudowie służy jako apartamentowiec dla bogatej kadry menadżerskiej. Opanowanie i kontrolowanie tego procesu jest wyzwaniem, któremu będą musiały sprostać władze polskich miast. Oczywiście na razie zjawisko to dotyczy przede wszystkim Warszawy, ale jak pokazują doświadczenia z całego świata – jego skutki przychodzą szybciej, niż ktokolwiek się tego spodziewa.

Zadanie dla miasta

W Polsce sytuacja jest o tyle trudna, że miejskie władze wciąż wydają się zachwycone samą gotowością zbudowania czegoś na ich terenie. Nie zadają również na głos żadnych pytań o to, kto na tym zyska, a kto straci. Na temat ich działania i polityki wobec inwestorów stawiających biurowce nie toczy się praktycznie żadna publiczna debata. Dlatego też nie wiemy, w jaki sposób Skanska i inni deweloperzy rozumieją ową „nową jakość przestrzeni miejskiej” i czy to nowe „centrum miasta” Poznania nie będzie enklawą wykluczającą osoby o niewystarczających dochodach bądź statusie?

Z pewnością tak się nie stanie i intencje uczciwych deweloperów i inwestorów są jak najdalsze od takich scenariuszy. Z pewnością mają oni też wiele cennych spostrzeżeń. Dzięki ich uwzględnieniu moglibyśmy przeciwdziałać ewentualnym niekorzystnym efektom. Niestety – o ile nie jesteśmy przedstawicielami branży, trudno o szczerą rozmowę na ten temat. Inwestorzy – jedni z najważniejszych aktorów współkształtujących funkcjonowanie polskich miast – w zasadzie nie są obecni w dyskusji o polskich miastach w innej formie niż poprzez PR-owe komunikaty i informacje prasowe. Mówią nam tylko tyle, ile sami chcą powiedzieć.

Kolejną kwestią, która utrudnia władzom miast jakiekolwiek ruchy na rzecz przeciwdziałania negatywnym skutkom inwestycji biurowych, jest słabość naszego systemu prawnego i sposobu planowania rozwoju przestrzeni publicznych. Michał Olszewski, wiceprezydent Warszawy, w wywiadzie opublikowanym w „Magazynie Miasta” słusznie zauważa, że „miasto może wymusić na inwestorze tylko rzeczy, które są zgodne z prawem i dotyczą kształtowania tkanki miejskiej, czyli np. sposobu konstruowania pierzei i jej powiązania z sąsiednimi budynkami i przestrzenią”. Przez takie administracyjne podejście do przestrzeni miejskiej dopuściliśmy do zabudowania polskich przestrzeni miejskich gigantycznymi centrami handlowymi, czego dramatyczne skutki dla lokalnego handlu i funkcjonowania centrów miast widzimy na bieżąco. Realna dyskusja o tym problemie zaczęła się na dobre dopiero wówczas, gdy stał się on odczuwalny.

Nie stać nas na popełnienie po raz kolejny tego samego błędu. Ale jak możemy być tym razem mądrzy przed, a nie po szkodzie?

Zacznijmy od rozbudzenia realnego dialogu z inwestorami komercyjnymi. Słabość naszego prawa i ograniczenia związane z jego egzekwowaniem nie są tu żadną przeszkodą. Inwestorzy też na pewno nie mają problemu z udziałem w debacie publicznej. Tym bardziej, że biorą już udział w rozmowach z samorządami i urzędami. Prowadzone dziś np. przez władze Warszawy negocjacje z deweloperami ograniczają się jednak do kwestii bezpośrednio związanych z planowaniem przestrzennym. Co ważne – są też toczone za zamkniętymi drzwiami. W stolicy jeszcze niedawno były to drzwi gabinetu wiceprezydenta Wojciechowicza, dzisiaj są to progi miejsca pracy Marleny Happach – głównej architektki miasta. Niewiele wiemy więc np. o tym, co w istocie jest przedmiotem negocjacji dotyczącej np. warszawskiej przestrzeni i czy w trakcie rozmów z poszczególnymi inwestorami podnoszone są kwestie związane nie tylko z kształtem i funkcjonalnością poszczególnych budynków, ale też z ich długofalowym wpływem na całe miasto.

Jacek Jaśkowiak, prezydent Poznania, w przesłanej informacji prasowej dotyczącej wspomnianego projektu „Nowego Rynku” wypowiada natomiast tylko słowa radości, uznania słuszności przedstawionej koncepcji i deklarację zaufania wobec dewelopera o globalnej reputacji i doświadczeniu. Nie pojawiają się w tej wypowiedzi pytania na temat ewentualnego wzrostu cen mieszkań położonych wokół inwestycji, dostępności stworzonej przestrzeni publicznej czy wpływie tej inwestycji na jakość komunikacji publicznej.

Czas, żeby władze miast takie pytania zaczęły zadawać. I poprzez wciągnięcie w dialog publiczny deweloperów starać się tworzyć standard inwestycji biurowych, który będzie w stanie wypracować rozwiązania wykraczające poza sam budynek i otaczającą go przestrzeń.

Osiedla Warszawy, czyli aktualizacja tekstu

Kilka miesięcy po napisaniu tego tekstu władze stolicy uruchomiły projekt „Osiedla Warszawy”, którego celem jest opracowanie pomysłów dla nowych wielofunkcyjnych osiedli we współpracy ze wszystkimi zainteresowanymi stronami. Michał Olszewski przekonuje, że ten projekt ma przede wszystkim stworzyć taki model współpracy z mieszkańcami i inwestorami, dzięki któremu w transparentny, bezpieczny, profesjonalny i partycypacyjny sposób powstaną koncepcje zagospodarowania wybranych obszarów.  Rzeczywiście – inicjatywa uruchomiła bardzo ciekawą debatę publiczną, o której potrzebie pisałem w swoim tekście. Warto zwrócić uwagę na inicjatywę „Ocalmy tereny nad Kanałem Żerańskim” i propozycję „Miasto jest nasze„, które nie tylko w konstruktywny sposób pokazują alternatywne propozycje dla zagospodarowania tego terenu, ale również zwracają uwagę na niską jakość polityki przestrzennej miasta.

„Osiedle Warszawy” są oczywiście projektem pilotażowym i warto dać mu szansę. Jest to jednak jedna jaskółka, która niestety wiosny jeszcze nie czyni. Wciąż bowiem władze miasta – w moim odbiorze – nie zachowują się jak władze i same nie są źródłem dobrego standardu, o który w ramach tego projektu walczą. Wciąż spotkania z deweloperami odbywają się za zamkniętymi drzwiami i nie wiemy nic na temat ich przebiegu. Nie znamy efektów „negocjacji” i nie wiemy, jakie oczekiwania stawiają władze miasta w ich trakcie. Zupełnie zaś nie mamy wiedzy na temat tego, jaki model finansowy stoi za polityką przestrzenną miasta i czy aby nie dochodzi do takiej sytuacji, w której zyski są prywatyzowane, a koszty uspołeczniane.

Postanowiłem więc pomóc Michałowi Olszewskiemu i Marlenie Happach w walce o lepszy standard i w ramach dostępu do informacji publicznej poprosiłem o listę i kalendarz ich spotkań z przedstawicielami deweloperów i inwestorów realizujących inwestycje komercyjne na terenie miasta z ostatnich 2 lat oraz kopię sporządzonych z nich protokołów oraz dokumentów będących efektem tych spotkań (np. porozumień, efektów negocjacji, uzgodnień). Mam nadzieję, że otrzymam jej w stosownym terminie (do 21 marca), a od tego momentu władze Warszawy – a za ich przykładem również innych miast – będą bez konieczności składania wniosków upubliczniać każde ustalenia z jakimkolwiek deweloperem.

Zdjęcie: Daniel Olah / Unsplash