Jak samorząd może wpływać na inwestorów?

Jakie narzędzia urbanistyczne mają do dyspozycji lokalne władze w różnych miastach Europy? Zajrzyjcie z nami na podparyską wyspę, do Bawarii i nad wiedeński Dunaj

Nadsekwańskie eksperymenty

W L’Île-Saint-Denis, leżącym na największej wyspie nad Sekwaną, powstaje jedna z najnowocześniejszych dzielnic ekologicznych we Francji. Oddalona zaledwie trzy kilometry od granic Paryża ekodzielnica będzie liczyła 22 ha. Wyspa leży w strefie uzgodnionego zaplanowania, czyli tzw. Zone d’Aménagement Concertée (ZAC), którą francuski kodeks urbanistyczny określa jako miejską strefę rozwoju. Dzięki istnieniu tego narzędzia właściwy organ lokalny może przekształcić warunki urbanistyczne na terenach zakupionych wcześniej przez inwestorów prywatnych. ZAC umożliwia lokalnym władzom inwestowanie w infrastrukturę publiczną i jednocześnie wprowadzenie ograniczeń budowlanych. Ale choć francuskie organy publiczne mają kompetencje do wprowadzania tego typu jednostek regulujących układ przestrzenny, często nie dysponują wystarczającymi środkami finansowymi, żeby sobie na nie pozwolić. Dlatego też istniejące strefy ZAC zazwyczaj są efektem współpracy sektora publicznego i prywatnego. I tak właśnie stało się w L’Île-Saint-Denis.

Zamknięcie lokalnych magazynów sklepów Printemps w 1991 roku i Galeries Lafayettes w 2007 roku było szokiem dla całej podparyskiej gminy. W 2009 roku władze postanowiły więc skorzystać z szansy, jaką dają strefy ZAC. Co ciekawe, w międzyczasie opuszczone magazyny przejęli nieoficjalnie artyści i zamienili je w galerię street artu, która funkcjonowała aż do 2013 roku, kiedy budynki zostały rozebrane. Na ich miejscu powstaje dziś nowoczesna dzielnica ekologiczna.

Osiedle łączące centrum z południem wyspy zaprojektował zespół architektów i planistów z biura Philippon-Kalt. Projekt przewiduje budowę tysiąca mieszkań, w tym lokali socjalnych. Teren ma być ogólnodostępny, a w rozwoju lokalnych więzi sąsiedzkich pomóc ma m.in. wpisane w proces budowy programy partycypacyjnego projektowania. Na terenie osiedla w Ile-Saint-Denis powstanie również 50 tys. m² powierzchni sklepowej i biur dla firm z sektora środowiskowego i kulturalnego. Zaplanowano również 7,3 ha przestrzeni publicznych (park, place, ścieżki dla pieszych) oraz 7,6 tys. m² obiektów użyteczności publicznej. Co więcej, w samym sercu ekodzielnicy istnieje dziś Actlab, czyli laboratorium ponownego wykorzystywania surowców prowadzone przez znane francuskie studio architektury eksperymentalnej Bellastock. Architekci opracowują m.in. prototypy wykorzystywania materiałów dostępnych lokalnie. Dzięki przetestowaniu przez nich nowatorskich pomysłów w nowej dzielnicy powstaną piesze ścieżki z betonowych kawałków dawnej konstrukcji budynku Printemps – perlitu, czyli piasku wulkanicznego stanowiącego izolację dachu magazynu oraz piasku pochodzącego z nieużytków otaczających inwestycję. Teren Actlab rozciąga się na ponad 1,4 tys. m² i jest w pełni otwarty dla mieszkańców, specjalistów od planowania, artystów i wszystkich zainteresowanych alternatywnymi rozwiązaniami architektonicznym.

Quid pro quo
Wiedeń jest jednym z najszybciej rozwijających się miast w Europie. Szacuje się, że w ciągu najbliższych ośmiu lat populacja stolicy Austrii  wzrośnie z 1,8 mln do ponad 2 mln. Sytuacja ta tworzy większe zapotrzebowanie na mieszkania, których co roku potrzeba będzie o ok. 11 tys. więcej. Tymczasem od 2008 roku ceny nieruchomości w mieście wzrosły już o ponad 80 proc. Aby zminimalizować tę presję na rynku, w 2014 roku rada miasta Wiednia zmodyfikowała kodeks budowlany. Wprowadzona poprawka upoważnia miasto m.in. do zawierania umów urbanistycznych, które traktowane są jako narzędzie umożliwiające osiągnięcie celów planistycznych i jednocześnie zobowiązujące właścicieli gruntów do proporcjonalnego udziału w kosztach infrastruktury. Negocjacje miasta z deweloperami toczone są w sposób jawny i międzywydziałowy, a ostateczne warunki umowy zależą od wielu przedstawicieli miasta, co dodatkowo chroni przed ewentualną korupcją.

Danube Flats, Visualization ZOOMvisual project gmbh

Choć koncepcja stosowania umów urbanistycznych w Wiedniu jest stosunkowo nowa, miasto zawarło już szereg umów, głównie dotyczących projektów mieszkaniowych. Władze Wiednia zgodziły się np. na budowę przez firmę Soravia wieżowca mieszkalnego Danube Flats, otrzymując w zamian wiele inwestycji ze strony właściciela gruntu. Deweloper zobowiązał się do budowy przedszkola i rozbudowy szkoły, zagospodarowania nabrzeża rzeki w sposób dostępny dla wszystkich, budowy otoczenia stacji metra i alejki rowerowej i osłonięcia mieszkań od autostrady specjalnymi ekranami. Inwestor musiał również przeznaczyć 16 proc. mieszkań na lokale z regulowanym czynszem (tzw. socjalne). Oczywiście inwestycje te wpłynęły niestety na zdecydowany wzrost wartości rynkowej mieszkań w wieżowcu, ale ponieważ nie są one standardem na rynku, miasto nie cofnęło się przed wprowadzeniem tych warunków w umowie urbanistycznej. Koszt wszystkich tych zmian projektu wyniósł ok. 10 mln euro, co stanowi zaledwie ułamek całej inwestycji (190 mln euro). Z kolei przewidywany wzrost wartości nieruchomości wynikający z przebudowy to aż 100 mln euro. Jak widać, umowy urbanistyczne mogą być bardzo opłacalne nie tylko dla miasta i jego użytkowników, ale również dla samego inwestora.

Procedura umów urbanistycznych istnieje również w Polsce. Zapis ten wprowadzony został w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i jest ściśle związany z procesami rewitalizacji. Od momentu wprowadzenia ustawy w życie w 2003 roku nie została jednak przeprowadzona żadna rewitalizacja zgodna z ustawową definicją. Co za tym idzie zapis o umowie urbanistycznej jest w Polsce nadal martwy. Umowy te bardzo dobrze funkcjonują za to w innych miastach Europy. W Berlinie przedstawiciele miasta aktywnie szukają inwestorów, a rozmowy z nimi toczone są  na jeszcze wcześniejszym etapie inwestycji niż w Wiedniu, co prowadzi do lepszych efektów negocjacji.

Przewodnik dla inwestorów

Leżące na granicy Bawarii i Wirtembergii Ulm to miasto z długimi tradycjami urbanistycznymi. To właśnie tutaj, przed ponad 600 laty, przyjęto jedną z najstarszych na świecie „konstytucji miejskich”. Ulm szczyci się jednak nie tylko ciekawą przeszłością, licznymi zabytkami zachowanymi pomimo dziejowych burz, ale też dbałością o rozwój współczesnej architektury. Jednym z czołowych przykładów projektowania urbanistycznego, które szanuje genius loci tego miejsca, jest plan miejscowy stworzony w dzielnicy Am Weinberg. By mieć pewność, że przyszli inwestorzy będą kontynuować rozpoczętą przez twórców planu pracę, lokalne władze wprowadziły wzornik architektoniczny (tzw. design guide)[1] będący rozbudowaną wersją wytycznych projektowych obowiązujących wszystkich inwestorów, którzy chcą pracować w tej dzielnicy. Jak do tego doszło?

W połowie 2015 roku Ulm ogłosiło konkurs na plan miejscowy zaniedbanej dzielnicy dawnych koszarów wojskowych. Teren ten od dawna był objęty studium uwarunkowań i kierunków rozwoju, jak większość terenów miejskich w Niemczech, ale nie miał konkretnego projektu, jaki mógłby zapewnić mu tylko plan miejscowy. W dzielnicy dominowało tanie budownictwo z połowy ubiegłego wieku, zamieszkałe przez niezamożną warstwę społeczeństwa. Ze względu na te specyficzne warunki władze od lat przygotowywały się do konkursu i od ok. czterech lat prowadziły konsultacje społeczne. Towarzyszący powstawaniu tego projektu proces partycypacyjny był bardzo rozbudowany i odbywał się na kilku poziomach. Przez kilka lat mieszkańcy i przyszli inwestorzy byli pytani o potencjalne kierunki rozwoju dzielnicy. Projektanci wielokrotnie konsultowali też swoją pracę ze wszystkimi wydziałami miejskimi, których dotyczy plan zagospodarowania. Wytyczne konkursowe, finalne propozycje planu miejscowego i zapisy wzornika architektonicznego powstały we współpracy z wydziałami dróg, zieleni, komunikacji i gospodarki komunalnej. Dzięki otwartym dyskusjom i chęci współpracy ekspertów powstała ciekawa i bardzo szczegółowo dopracowana propozycja zagospodarowania terenu okolicy.

Ulm – osiedle am Weinberg, proj. ARGE von Einsiedel Architekten, Coqui Malachowska Coqui Städtebau Landschaftsarchitektur.

Co ciekawe, biuro projektowe Coqui Malachowska Coqui opracowujące konkursowy projekt nie ma bezpośredniego wpływu na wygląd przyszłych budynków. Dzięki takiemu narzędziu jak wzornik architektoniczny przyszli inwestorzy muszą jednak dostosować się do ogólnych wymogów narzuconych przez miasto. Wśród zapisów dokumentu znajdują się m.in. typowe przekroje dróg, konkretna mała architektura, rodzaje nawierzchni i kod kolorystyczny obowiązujący w całej dzielnicy. Mając tak duży wpływ na wygląd przestrzeni publicznych i możliwość kontroli niektórych aspektów planowanych inwestycji, takich jak materiały, kolory czy rodzaj ogrodzenia, planiści mogą z czystym sumieniem zamknąć prace nad planem miejscowym.

Współpraca: Jagoda Maćkowiak

Dziękujemy za pomoc Izabeli Małachowskiej-Coqui i Joergowi Th. Coqui (Pracownia Coqui Malachowska Coqui), organizatorom WRA – Warszawskich Rozmów Architektonicznych – podczas których przedstawiono przykłady z Ulm i z Wiednia.

[1] Choć termin ten nie jest powszechnie stosowany w Polsce, spotyka się również określenie „kod architektoniczny”, „wzornik projektowy”, „kod projektowy”.

fot. główne – siedziba Actlab, fot. Clément Guillaume