Ossowicz: Władza planowania od kuchni

Tomasz Ossowicz przez 17 lat reprezentował „władzę” miasta w kontaktach z deweloperami i czuwał nad rozwojem przestrzennym Wrocławia. Trudno więc się dziwić, ze twardo oponuje, gdy słyszy, że to deweloperzy rządzą w polskich miastach. Mówi jednak też o bezradności decydentów. Kto i jak panuje więc nad polską przestrzenią?

Rozmowa o procesie rozwoju przestrzennego w Polsce znacznie częściej prowadzi nas w kierunku chaosu niż idei zrównoważenia. Tomasz Ossowicz ma podobne odczucia. Dodaje jednak, że  „polski system planowania przestrzennego sam doprowadza nie tyle co do chaosu, to do pewnego rozproszenia zabudowy”. Dlaczego tak się dzieje? Nasz rozmówca nie odpowiada wprost. Widać, że brak prostych odpowiedzi wynika z filozofii działania polskiego systemu planowania przestrzennego.

Popyt, podaż, spekulacja

Wyjaśnianie problemu zaczyna się od kwestii relacji popytu i podaży: „Wyobraźmy sobie, że wiemy ile mieszkań chcą zbudować deweloperzy w ciągu najbliższych 10 lat. Wtedy moglibyśmy zadać sobie pytanie – ile terenów przygotujemy pod zabudowę. To znaczy, ile gruntów uzrboimy, opracujemy dla nich plany miejscowe i powiążemy z resztą miasta.  Pierwsza odpowiedź, która się narzuca brzmi – wyznaczmy dokładnie tyle terenów, ile potrzeba. To byłoby idealnie. Tak robią np. Niemcy. Natomiast jeżeli to zrobimy w Polsce, to od razu nastąpi wzrost wartości gruntów i zwiększą się ceny mieszkań. Co zrobią w takiej sytuacji deweloperzy? Uciekną do sąsiednich gmin, gdzie jest taniej.”

Czy więc rozwiązaniem jest przygotowywanie znacznie mniejszej ilości terenu? Ostatnie doniesienia na temat średnich cen mieszkań wskazują, że przebijają one kolejne rekordy. Były dyrektor Biura Rozwoju Miasta we Wrocławiu zwraca jednak uwagę, że ceny w takiej sytuacji mogłyby być o wiele wyższe. Wynika to z faktu, że w polskich warunkach planowaniu towarzyszy jeszcze szereg innych kwestii, które utrudniają porządkowanie rozwoju – „Załóżmy, że tworzymy plan miejscowy i liczymy, że zostanie szybko zrealizowany. Idealnie by było, gdyby to zajęło jakieś pięć lat i wtedy mamy kompletne osiedle. Ale jest mnóstwo  powodów i możliwości odwlekania zabudowy przez właścicieli gruntów.  (…) Miasto jest bezradne w takich sytuacji. Nie ma w Polsce żadnego instrumentu albo jest ich bardzo mało, dzięki którym władze mogłyby naciskać na tych właścicieli, którzy nie chcą zabudować danego terenu. Na świecie działa podatek katastralny, który załatwią tę sprawę. W Polsce wiadomo – nikt nie będzie wspierał idei wprowadzenia tego podatku. To sprawia jednak, że musimy przygotowywać znacznie więcej terenów ukrytych planami niż to wynika z potrzeb. Nigdy nie wiemy ile gruntów jest zablokowanych przez odwlekanie decyzji o ich zabudowie.”

Żeby dbać o jakość zabudowy, ktoś musi budować

Artur Celiński zauważył więc, że bycie dyrektorem Biura Rozwoju Miasta przez 17 lat musiało być niezwykle frustrujacym zajęciem. Jak Tomasz Ossowicz radził sobie z bezradnością w takich sytuacjach? „Szukałem sposobów, by nie przesadzić z podażą terenów przeznaczonych w planach pod zabudowę. Nadpodaż oznaczałaby powstanie rozproszenia rozwoju, na który  nas po prostu nie stać – jasno deklaruje Ossowicz i dodaje, że „jednym z rozwiązań, które odkryliśmy, było szukanie miejsc, w którym deweloperzy już kupili jakieś grunty (albo zamierzają je kupić za chwilę). W takie miejsce opłaca się wchodzić z naszymi działaniami, czyli szybkim przygotowaniem planu miejscowego i ewentualnym stworzeniem potrzebnej infrastruktury. Wtedy powstaje jakaś całość.

Ossowicz uzasadnia tą taktykę swoim doświadczeniem – „Do pewnego momentu byłem przekonany, że należy sporządzić plan miejscowy i silną ręką trzymać  proces jego wdrażania. Gdy jednak zorientowałem się, że nie ma w Polsce instrumentów zmuszających deweloperów do realizacji naszych zamierzeń, zrozumiałem konieczność zmiany podejścia. Jakości rozwoju mogę pilnować dopiero wówczas, gdy ktoś zacznie realnie budować.”

Istotnym elementem tego podejścia jest według Ossowicza ciągła obserwacja działań deweloperów: „Trzeba się z nimi spotykać, słuchać co oni mówią. I wtedy jest możliwe trafianie z planowaniem w ten same miejsca, w które oni chcą trafić. Można też nawet wspólnie opracować koncepcję zabudowy – tak jak w przypadku wrocławskiej inwestycji <<Olimpia Port>>. Deweloperzy odgrywają kluczową rolę w rozbudowywaniu miasta. Tak będzie dopóki nie pojawią się inne, konkurencyjne ilościowe formy zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych”.   

Co wynika z wrocławskiej obserwacji działań deweloperów? Jak przebiega budowanie relacji pomiędzy interesem publicznym a prywatnym? Czy zwierane porozumienia rzeczywiście wzmacniają skuteczność planowania rozwoju przestrzennego? A może dają przewagę prywatnym inwestorom? Zapraszamy do wysłuchania całej rozmowy z Tomaszem Ossowiczem. 

***

Kongres Polityki Miejskiej odbył się w dniach 14-16 listopada w Kielcach. Zdaniem organizatorów „1300 osób zajmujących się i interesujących się miastami zebrało się w jednym miejscu, aby poszerzyć swoją wiedzę o tym, jak robić miasta szczęśliwe, miasta lepsze do życia.” Magazyn Miasta był partnerem medialnym Kongresu. Członkowie naszej redakcji prowadzili również szereg kongresowych paneli i debat. Przygotowaliśmy także własną scenę, na której odbyło się ponad 15 rozmów podsumowujących przebieg KPM lub rozszerzających poruszane na nim wątki. Część z tych rozmów opublikujemy w formie podcastów – dokładnie tak, jak rozmowę, o której tu przeczytaliście. Nasze podcasty znajdziecie m.in. na platformie Anchor i Spotify. Polecamy także nasze audycje tworzone we współpracy z radiem TOK FM.