Tarapaty kooperatyw mieszkaniowych

Kooperatywy to szansa na tanie mieszkanie dopasowane do własnych potrzeb. Dlaczego więc tak rzadko z nich korzystamy? #UrbanLabGdynia

Polityka mieszkaniowa w Polsce wymaga jednoczesnego bycia marzycielem i pragmatycznie nastawionym księgowym. Dominacja modelu deweloperskiego jest potężną barierą dla rozwoju alternatywnych form zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Polaków. Trzeba dużo samozaparcia i wiary w swoje siły, by pokonać zarówno trudności obiektywne, jak i te będące efektem naszej kształtowanej przez lata mentalności. Wiele osób popełnia jednak błąd i odważnej wizji nie podbudowuje pragmatycznym szacunkiem własnych zasobów i możliwości. To właśnie do tych z nas skierowana była dyskusja o kooperatywach mieszkaniowych, którą pod koniec września 2020 r. zorganizował gdyński Urban Lab w ramach cyklu wydarzeń Urban Cafe pt. „Żyj dobrze w mieście”. Gośćmi Agnieszki Jureckiej-Fryzowskiej z Laboratorium Innowacji Społecznej byli Mateusz Piegza z Fundacji Habitat for Humanity Poland oraz Marcin Ochociński, członek i mieszkaniec Pierwszej Kooperatywy mieszkaniowej Pomorze.

Kooperatywy bywają uznawane za romantyczny, ciekawy, innowacyjny i przede wszystkim relatywnie tani sposób na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Tęsknotę za domem, który jednocześnie jest tani i pozwala na pogodzenie potrzeby pracy, relaksu, bycia z innymi i intymności, dodatkowo wzmogła pandemia COVID-19. W Polsce, której rynek mieszkaniowy jest zdominowany przez deweloperów, kooperatywy dają nadzieję na stworzenie realnej alternatywy, ale wciąż wymagają wiele pracy. Rozmowa prowadzona przez Agnieszką Jurecką-Fryzowską świetnie pokazała, jak bardzo powodzenie inwestycji tworzonych w ramach kooperatyw zależy od konkretnych umiejętności, ciężkiej pracy i stworzenia regulacji, które ułatwią jej członkom przebijanie się przez kolejne procedury.

„Budowanie w ramach kooperatywy jest normalnym procesem budowlanym. Musieliśmy przejść przez wszystkie etapy inwestycji – znaleźć działkę, stworzyć projekt architektoniczny, uzyskać pozwolenie na budowę, zrealizować ją, znaleźć źródła finansowania, itd. Mieliśmy oczywiście możliwość dopasowania mieszkań do naszych potrzeb, ale trzeba pamiętać, że poruszaliśmy się w otoczeniu konkretnych przepisów i regulacji. To nie jest tak, że można sobie po prostu wybudować dom z marzeń” – opowiadał podczas debaty Marcin Ochociński, członek i mieszkaniec Pierwszej Kooperatywy mieszkaniowej Pomorze. Dodał, że w ich grupie inicjatywnej od początku znajdowali się specjaliści od takich procesów, co ułatwiło przejście przez wszystkie procedury. Dla osób, które nie mają takiej wiedzy, poruszanie się w gęstwienie regulacji może być odstraszające. Tym bardziej, że, zdaniem Ochocińskiego, nie da się w ten sposób zrealizować inwestycji bez notowania większych wpadek formalno-prawnych. Warto więc porządnie zaplanować ten proces i współpracować ze specjalistami od jego początku.

Być może dlatego w Polsce mamy tak mało przypadków kooperatyw, które nie tylko z sukcesem zakończyły proces budowy, ale również utrzymały swoją wspólnotowość na etapie zamieszkania. W globalnej bazie Fundacji Habitat for Humanity znajdują się tylko cztery polskie kooperatywy – „Pomorze”, „Nowe Żerniki”, „Konstancin” oraz „Kooperatywa Mieszkaniowa z Habitat for Humanity Poland”. Temat zdobywa jednak coraz większą popularność. Już cztery lata temu Zbigniew Maćków, komentując proces budowy kooperatyw na wrocławskich Nowych Żernikach, mówił o większej liczbie chętnych niż wynikało to z pierwotnych zamierzeń. We Wrocławiu powstały trzy budynki tworzone w ten sposób – w pierwszym z nich powstały 4 mieszkania, dwa lokale usługowe, rowerownia, pralnia z suszarnią i świetlicą, w kolejnym jeden z lokali usługowych zajął gabinet stomatologiczny, a w trzecim – największym – pojawiło się m.in. osiem mieszkań, kawiarnia oraz pokój zabaw ze świetlicą. Kooperatywa Pomorze, którą reprezentował biorący udział w rozmowie Urban Cafe Marcin Ochociński, to dziś cztery budynki mieszczące mieszkania dla trzydziestu sześciu rodzin. Pierwszy budynek powstał w 2012 r., a proces jego realizacji zaczął się w 2008 r.

Siła i słabość wspólnoty

Mateusz Piegza zwrócił uwagę na fakt, że w modelu kooperatywy mieszkaniowej kluczowe jest bazowanie na wspólnocie i zaangażowanie w proces jej członków. Kooperatywa to grupa osób, która albo znała się przed podjęciem decyzji o wspólnym budowaniu domu, albo tworzy się na potrzeby inwestycji. Kluczowe są więc więź, która łączy tę grupę i lider, który ją napędza. W Berlinie, mieście, w którym model ten działa stosunkowo prężnie, większość pierwszych kooperatyw narodziła się z inicjatywy architektów, którzy chcieli zrealizować swoje pomysły i potrzebowali wspólników, dzięki którym byłoby to możliwe. Kooperatywa Pomorze też miała w swoim składzie architektów. Nowe Żerniki są natomiast napędzane przez Zbigniewa Maćkowa – naszym zdaniem jednego z najciekawszych architektów w Polsce.

Sama wizja i entuzjazm nie wystarczą jednak do osiągnięcia końcowego sukcesu. Każda grupa ma swoją dynamikę, a pomiędzy członkami takiej kooperatywy mogą się pojawić różnice zdań i wynikające z tego konflikty. Goście rozmowy wielokrotnie podkreślali, że to naturalna sytuacja – ludzie są tylko ludźmi i ich potrzeby mogą się zmieniać. Marcin Ochociński zaznaczył przy tym, że w przypadku Kooperatywy Pomorze sytuacja była łatwiejsza, bo o wspólnym jej budowaniu członkowie zaczęli myśleć w rodzinnym gronie. „Nie znaczy to jednak – dodał – że w takich sytuacjach nie zdarzają się konflikty. Proces budowy rozpoczynaliśmy w gronie ośmiu rodzin. To normalne, że komuś mogą zmienić się plany albo też pojawią się nowe okoliczności. Życie przynosi różne niespodzianki. Warto zauważyć, że nie mieszkamy już w tym samym składzie, w którym zaczynaliśmy przygodę z kooperatywą. W związku z tym, że byliśmy ze sobą wcześniej mocno związani, nie uznaliśmy przy tym za konieczne zabezpieczenia się umową cywilno-prawną. Jeśli jednak grupa dopiero się zawiązuje, to zdecydowanie warto to zrobić”.

Realna współpraca i zaangażowanie członków kooperatywy jest według uczestników dyskusji jednym z najważniejszych czynników powodzenia takiego przedsięwzięcia. To też jego wyróżnik i dla wielu osób najważniejsza zaleta tego modelu. Dzięki temu kooperanci mogą ustalić koncepcję zagospodarowania nieruchomości odpowiadającą własnym potrzebom, od samego początku procesu znają podział lokali mieszkalnych, mogą razem zaprojektować części wspólne i zgodnie z własnymi możliwościami zaplanować przebieg inwestycji. To tak, jakby szyć sobie mieszkania na miarę. Problem w tym, że często mamy tu nie jednego, ale np. ośmioro szewców. Dlatego, jak przyznał Mateusz Piegza: „skoordynowanie działań członków takiej kooperatywy i liczne wyzwania, które mogą napotkać po drodze, mogą być konfliktogenne, stać się przyczyną frustracji i w efekcie doprowadzić do fiaska całego przedsięwzięcia. Pracujemy nad tym, żeby wzmacniać kompetencje mediacji wewnątrz takich grup albo wprowadzać do nich zewnętrznych mediatorów. To ważne, bo zrealizowanie inwestycji to tylko jedno z wyzwań. Potem trzeba też umieć stworzyć funkcjonujące sąsiedztwo”. Warto więc pamiętać, że zasady regulujące funkcjonowanie Kooperatywy mogą zostać spisane w umowie cywilno-prawnej. Urząd Miasta Wrocławia przygotował wzór takiego porozumienia, który został wykorzystany podczas tworzenia kooperatywy na Nowych Żernikach. W trakcie rozmowy w jednym z pytań od publiczności padł pomysł organizowania się w „profesjonalne” kooperatywy, które miałyby się wyróżniać zaangażowaniem generalnego wykonawcy, który, jako inwestor zastępczy, odciążyłby jej członków w przebijaniu się przez wszystkie procedury i zminimalizował potencjał konfliktów. Według przedstawiciela Fundacji Habitat for Humanity Poland takie rozwiązanie za bardzo zbliżyłoby jednak kooperatywy w stronę budowy deweloperskiej.

Chodzi o to, żeby było tanio

Pragmatyczny charakter rozmowy w Urban Cafe objawił się również w sposobie podejścia do kwestii finansów, bardzo atrakcyjnej, bo kooperatywy z założenia są tańszym sposobem na wejście w posiadanie własnego mieszkania. Przedstawiciel Habitat for Humanity Poland zwrócił uwagę na fakt, że o ile w Europie Zachodniej działają liczne kooperatywy, które zamiast kupować lokale, decydują się na wspólny najem, to w Polsce funkcjonują one w modelu własności. Niestety, nie można przy tym jeszcze liczyć na wsparcie ze środków publicznych lub chociaż preferencyjne warunki w dostępie do gruntów dla takich wspólnotowych budynków. Kooperatywy – mimo że z zasady nie działają dla zysku – konkurują obecnie ze znacznie większymi od siebie podmiotami, które stać na oferowanie znacznie lepszych stawek za najbardziej atrakcyjne grunty. Mimo wszystko, ich model wciąż jawi się jako alternatywa na polskim rynku także w tym kontekście.

Marcin Ochociński przyznał przy tym, że u źródeł jego zainteresowania kooperatywami leżą właśnie kwestie finansowe i związane z nimi możliwości, jakie miała jego rodzina w momencie podjęcia decyzji o przyłączeniu się do kooperatywy. Jak opowiada, zderzyli się z brakiem dostępności tanich mieszkań dla młodych rodzin: „Za pieniądze, które wówczas mieliśmy do dyspozycji, mogliśmy kupić co najwyżej kawalerkę. Chcieliśmy czegoś więcej. Okazało się, że nasza najbliższa rodzina też stoi przed takimi dylematami. Więc razem zdecydowaliśmy się na kooperatywę”. Ochociński wielokrotnie w czasie tej dyskusji zwracał jednak uwagę na fakt, że mimo ekonomicznej przewagi modelu kooperatywy i tak nie było ich stać na budowę domu swoich marzeń. Kooperatywa Pomorze została więc zbudowana na obrzeżach Gdyni. Po części wynikało to z preferencji kooperantów, ale kluczowe dla tej decyzji były nieosiągalne ceny działek w centralnych lokalizacjach. Budżet zmusił ich też do rezygnacji z rozbudowanych części wspólnych, a nawet troski o lepszą jakość przestrzeni wokół bloku.

Najważniejszą barierą okazało się jednak poszukiwanie finansowania. Dla wielu osób, kupujących mieszkanie na rynku deweloperskim lub budujących swój własny dom jednorodzinny, zdobycie kredytu w banku nie stanowi dziś nierozwiązywalnego problemu. W przypadku kooperatyw nie jest to już jednak takie jasne. Marcin Ochociński opowiadał, że dla jego grupy był to największy moment zawahania. Żaden z banków komercyjnych, do których zwrócili się z prośbą o finansowanie prowadzonej przez nich inwestycji, nie był tym tematem zainteresowany. Zgodził się za to jeden z banków spółdzielczych. Mateusz Piegza przywołał dla kontrastu przykład z Niemiec, w których aż sześć komercyjnych banków ma produkty finansowe adresowane do tego typu klientów. Problem finansowania dotknął również Kooperatywę Nowe Żerniki. Banki nie wiedziały, w jaki sposób traktować grupę osób, które postanowiły działać w porozumieniu i występować jako inwestor. Tutaj z pomocą musieli przyjść miejscy urzędnicy, którzy pomagali w prowadzeniu negocjacji z bankiem. Widać więc, jak ważne jest zaangażowanie władz publicznych w tworzenie kooperatyw. Władze Wrocławia zdecydowały się też na specjalne przeszkolenie miejskich urzędników i przeznaczyły trzy działki pod inwestycje tworzone przez kooperatywy.

Dokuczliwy brak regulacji

Piegza opowiadał też o udziale Fundacji Habitat for Humanity Poland w procesie opiniowania projektu ustawy o kooperatywach mieszkaniowych. A że rozmowa w Urban Cafe odbywała się we wrześniu, był to jeszcze moment, w którym istniała realna nadzieja na wejście tego projektu w życie. Jego zdaniem, były to niezwykle potrzebne przepisy, które dałyby solidny pakiet zachęt dla wszystkich osób potencjalnie zainteresowanych kooperatywą mieszkaniową.

W projekcie ustawy znalazły się przepisy, które podkreślałyby szczególną wartość kooperatyw mieszkaniowych i jednocześnie tworzyły zasady przeznaczania nieruchomości gminnych na ten cel. Gminy mogłyby więc stawiać na kooperatywy mieszkaniowe przy sprzedaży atrakcyjnych gruntów, a członkowie kooperatyw mogliby przy tym korzystać z elastycznych form spłaty kosztów zakupu gruntu. Win – win. Płatności mogłyby według projektu zostać rozłożone na raty lub rozliczane być za pomocą przekazania gminie gotowych mieszkań i lokali. Kooperatywy mogłyby być też wpisywane w procesy rewitalizacji, co dałoby gminom dodatkowe pole do współpracy z chętnymi do tych przedsięwzięć. Projekt ustawy nie przewidywał za to żadnych instrumentów finansowych, z których mogliby skorzystać kooperanci. Mimo wszystko, uznanie na poziomie ustawowym tej metody zaspokajania potrzeb mieszkaniowych na pewno przełożyłoby się na większe zaufanie banków komercyjnych. Ale nic z tego. Optymistyczny klimat rozmów na ten temat to dziś tylko przyjemne wspomnienie. Rozmówcy Agnieszki Jureckiej-Fryzowskiej nie mogli jeszcze wiedzieć, że prace nad ustawą o kooperatywach zostaną zawieszone. Co prawda nie ma w tej kwestii żadnej oficjalnej informacji, ale projekt wypadł z bieżącego harmonogramu prac Rady Ministrów. Stan zaawansowania dotychczasowych prac pozwala mieć nadzieję, że gdy prace nad ustawą zostaną wznowione, będą one przebiegały w szybkim i efektywnym tempie.

——-

Zobacz dyskusję „Kooperatywy mieszkaniowe”

Dyskusja odbyła się 28.09.2020 online w ramach cyklu wydarzeń Urban Cafe, pt. „Żyj dobrze w mieście”, w którym poruszane są kwestie otaczającej nas przestrzeni. Wydarzenia organizowane są w ramach zadania: „Adaptacja Koncepcji UrbanLab w Gdyni”, w ramach Programu Operacyjnego Pomoc Techniczna na lata 2014-2020, współfinansowanego ze środków Funduszu Spójności

Tekst pierwotnie ukazał się na www.urbanlab.gdynia.pl