Warunki związane z wynajem magazynu wpływają nie tylko na koszty działalności, ale również na sprawność przebiegu procesów logistycznych.
Zbyt mała wysokość hali ograniczać może liczbę poziomów składowania, niewystarczająca nośność posadzki utrudniać montaż cięższych regałów, a źle dobrana lokalizacja zwiększa czas i koszt transportu.
Dlatego porównanie poszczególnych ofert powinno być procesem dobrze przemyślanym, nie ograniczającym się wyłącznie do analizy podstawowego kosztu jakim jest stawka za metr kwadratowy.
Przed podpisaniem umowy warto ocenić parametry techniczne budynku, infrastrukturę przeładunkową, koszty dodatkowe oraz szczegółowe warunki najmu. Elementem bardzo ważnym jest również możliwość dopasowania powierzchni podczas rozwoju firmy.
Lokalizacja
Dobry magazyn powinien zapewniać sprawne połączenie z głównymi trasami, klientami, dostawcami i terminalami transportowymi. Istotny jest również rzeczywisty wygląd dojazdu dla samochodów ciężarowych. Warto zatem dokonać analizy układu najbliższych skrzyżowań oraz ocenić możliwość swobodnego wjazdu na teren obiektu.
W przypadku większych powierzchni magazynowych, gdzie planowane jest zatrudnienie większego zespołu, znaczenie będzie mieć również dostęp do komunikacji publicznej i ewentualne sąsiedztwo lokali usługowych.
Wysokość składowania
Jednym z najważniejszych parametrów magazynu jest wysokość użytkowa. Warto pamiętać, iż pod tym pojęciem rozumiana jest odległość od posadzki do najniższej przeszkody, np. elementu konstrukcji, instalacji lub oświetlenia. Wartość ta określa realne możliwości ustawienia regałów i wykorzystania przestrzeni w pionie.
W efekcie dość często droższy magazyn, o większej wysokości, jest rozwiązaniem bardziej opłacalnym niż obiekt tańszy, gdzie na tej samej powierzchni rozplanować można mniej regałów (właśnie z uwagi na wysokość składowania).
Układ słupów
Rozstaw słupów na całej powierzchni dość często dyktuje możliwości w zakresie ustawienia regałów, szerokości alejek, a w konsekwencji organizację ruchu wózków. Gęsta siatka konstrukcyjna może w znacznym stopniu ograniczać liczbę miejsc i utrudniać zaprojektowanie optymalnego układu magazynu.
Przed zawarciem umowy warto więc zestawić plan hali z przewidywanym rozmieszczeniem regałów i ciągów komunikacyjnych.
Nośność i jakość posadzki
Rodzaj i nośność posadzki powinna być dopasowana do planowanego sposobu użytkowania hali.
Znaczenie ma w tym przypadku zarówno obciążenie, rozłożone na większej powierzchni, jak również nacisk punktowy, wywierany przez nogi regałów lub ciężkie maszyny.
W przypadku magazynów wysokiego składowania, systemach VNA lub automatyzacji znacznie ma także równość podłoża. Niewystarczająco równa posadzka może oznaczać konieczność wykonania dodatkowych prac, przed rozpoczęciem pracy magazynu.
Bramy i plac manewrowy
Rodzaj i sposób rozwiązania infrastruktury przeładunkowej dość mocno wpływa na liczbę pojazdów, które mogą być obsłużone w ciągu dnia. Liczba doków koniecznie uwzględniać powinna przewidywaną ilość operacji i natężenie dostaw. Przy intensywnym przeładunku zbyt mała liczba stanowisk może prowadzić do powstawania opóźnień.
Z perspektywy sprawności obsługi dostaw duże znaczenie mają także bramy na poziomie 0 i odpowiednio duży plac manewrowy.
Zabezpieczenia przeciwpożarowe i ogólny stan budynku
System ochrony przeciwpożarowej powinien odpowiadać rodzajowi składowanych towarów, wysokości składowania oraz ogólnemu układowi regałów. W przypadku składowania produktów bardziej wymagających zdecydowanie warto skorzystać z konsultacji specjalistycznej.
Bardzo ważny jest również ogólny stan techniczny całego obiektu. Dokonując oceny, pod uwagę należy wziąć stan dachu, posadzki, instalacji, bram oraz dróg wewnętrznych. Ewentualne ślady wilgoci, pęknięć czy nieszczelności oznaczać mogą dodatkowe koszty i zakłócenie pracy.
Media i infrastruktura techniczna
Nowoczesny magazyn to również konieczność stabilnej infrastruktury teleinformatycznej. Skuteczność (stosowanych już powszechnie) systemów WMS, automatyki czy systemów śledzenia zapasów zależy przede wszystkim od niezawodnej łączności.
W zależności od rodzaju działalności, warto sprawdzić także moc przyłączeniową, systemy wentylacji i ogrzewania oraz możliwość w zakresie stabilnego utrzymania wymaganej temperatury.
Parametry te powinny odpowiadać rzeczywistemu sposobowi wykorzystania obiektu.
Całkowity koszt najmu
Stawka bazowa (za m²) to tylko część kosztów. Rzetelne porównanie poszczególnych ofert, zarówno wynajmu jak i sprzedaży powierzchni magazynowych, wymaga pełnego zakresu informacji obejmujących m.in. wysokość opłat eksploatacyjnych, wysokość ubezpieczenia, kosztów utrzymania części wspólnych oraz inne kosztów wyszczególnionych w umowie.
Warto ocenić także koszt efektywnego wykorzystania powierzchni. Wyższy magazyn, o większej cenie za m² i korzystnym układzie słupów i infrastrukturze może zapewnić niższy koszt jednego miejsca paletowego.
Warunki umowy
Długość najmu powinna odpowiadać planom firmy. Zbyt krótka umowa zwiększa ryzyko szybkiej renegocjacji lub przeprowadzki, natomiast bardzo długi okres bez możliwości wcześniejszego zakończenia ogranicza elastyczność.
Przed podpisaniem dokumentów należy dokładnie ustalić zasady indeksacji czynszu, podział odpowiedzialności za naprawy i utrzymanie obiektu, możliwości podnajmu lub wcześniejszego wyjścia z umowy oraz warunki wykonania uzgodnionych prac adaptacyjnych.
Możliwość rozwoju i adaptacji
Magazyn powinien odpowiadać nie tylko bieżącej skali działalności. Wzrost liczby indeksów, większy wolumen, zmiana sposobu kompletacji czy automatyzacja mogą szybko zwiększyć zapotrzebowanie na przestrzeń.
Znaczenie ma więc możliwość powiększenia zajmowanej powierzchni, dostosowania części biurowej, instalacji dodatkowych regałów czy rozbudowy infrastruktury elektrycznej. Elastyczność obiektu może ograniczyć ryzyko kosztownej przeprowadzki po kilku latach.
Jak usprawnić wybór magazynu?
Ostateczna decyzja w zakresie wyboru konkretnej nieruchomości powinna z zestawienia lokalizacji, możliwości składowania, parametrów technicznych, sprawności przeładunku i pełnych kosztów użytkowania. Dopiero pełny obraz całości pozwala ocenić, czy obiekt rzeczywiście spełni wymagania określonego do modelu działalności.
Zachęcamy do skorzystania ze wsparcia agencji nieruchomości Magazyny24, specjalizującej się w sprzedaży i wynajmie powierzchni magazynowych. Pomoc przy selekcji ofert ułatwia porównanie obiektów pod kątem najważniejszych parametrów i dopasowanie magazynu do potrzeb operacyjnych firmy.