Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym miały wejść w życie już z końcem 2025 roku, jednak przesunięto ten termin o pół roku. Największą zmianą jest wprowadzenie planów ogólnych gminy.
Od połowy 2026 roku gminy będą zobowiązane do działania w oparciu o nowe dokumenty planistyczne – plany ogólne. To istotny element reformy systemu zagospodarowania przestrzennego, który całkowicie zmienia dotychczasowe podejście do planowania przestrzeni na poziomie lokalnym. Plany ogólne mają zastąpić dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a ich przyjęcie stanie się obowiązkowe dla każdej jednostki samorządu terytorialnego.
Podstawą wprowadzenia tej zmiany jest nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uchwalona 7 lipca 2023 r. Zmienione przepisy wprowadzają do porządku prawnego instytucję planu ogólnego gminy, który jako akt prawa miejscowego będzie miał charakter wiążący. Co istotne, od 1 lipca 2026 r. tylko gminy posiadające plan ogólny będą mogły podejmować uchwały w sprawie planów miejscowych lub wydawać decyzje o warunkach zabudowy.
W zamyśle ustawodawcy plan ogólny ma nie tylko uporządkować system planowania, ale także przeciwdziałać zjawisku niekontrolowanego rozwoju zabudowy mieszkaniowej, w tym rozlewaniu się osiedli na tereny pozbawione infrastruktury. Dokument ten ma też ograniczyć nadmierne korzystanie z decyzji WZ (warunki zabudowy), które przez lata zastępowały plany miejscowe, szczególnie w gminach o niskim stopniu splanowania.
Nowe przepisy przewidują, że plan ogólny będzie obejmował cały obszar gminy i określał m.in. funkcje poszczególnych terenów, zasady ochrony środowiska, kształtowanie zabudowy oraz infrastrukturę. Podział przestrzeni na tzw. strefy planistyczne (np. strefę usługową, mieszkaniową, produkcji rolniczej czy zieleni) ma pozwolić na bardziej czytelne i przewidywalne zarządzanie przestrzenią.
W przeciwieństwie do dotychczasowego studium, które miało charakter polityki wewnętrznej gminy, plan ogólny będzie aktem prawa powszechnie obowiązującego. Oznacza to, że zarówno lokalne plany zagospodarowania, jak i decyzje administracyjne, będą musiały być z nim zgodne. Sam plan ma również wyznaczać obszary, w których możliwe będzie wydawanie decyzji WZ – poza nimi uzyskanie takiej decyzji nie będzie już możliwe.
Wprowadzenie planów ogólnych oznacza także zmiany dla właścicieli gruntów. Jeśli dana działka nie zostanie przewidziana w planie jako teren przeznaczony pod zabudowę lub obszar uzupełnienia zabudowy, nie będzie możliwości uzyskania zgody na budowę. Dotyczy to przede wszystkim działek położonych na obrzeżach miast lub w oddalonych częściach wsi, gdzie obecnie często nie obowiązują miejscowe plany.
Co istotne, decyzje o warunkach zabudowy, które po 30 czerwca 2026 r. nie będą jeszcze prawomocne, utracą charakter bezterminowy. Zgodnie z reformą, decyzje WZ będą od tego momentu ważne przez pięć lat. Po tym czasie, jeśli nie rozpoczęto inwestycji, konieczne będzie uzyskanie nowej decyzji. Tym samym osoby planujące budowę na podstawie decyzji WZ powinny zadbać o uzyskanie prawomocnych decyzji jeszcze przed wejściem w życie nowych regulacji.
Procedura opracowania planu ogólnego składa się z kilku etapów – od diagnozy uwarunkowań przestrzennych gminy, przez konsultacje społeczne, aż po uchwalenie dokumentu przez radę gminy. Przepisy szczegółowo określają, co musi zawierać plan ogólny, zarówno w warstwie tekstowej, jak i graficznej, w tym dane przestrzenne, podział na strefy oraz uzasadnienie przyjętych rozwiązań.
Zgodność z innymi dokumentami planistycznymi – strategią rozwoju gminy, planem zagospodarowania przestrzennego województwa czy uwarunkowaniami środowiskowymi – jest również wymagana. W praktyce oznacza to, że plan ogólny stanie się punktem wyjścia dla wszystkich innych działań planistycznych, inwestycyjnych i administracyjnych podejmowanych przez gminy.
Zmiany te mają prowadzić do bardziej przemyślanego i zrównoważonego rozwoju przestrzennego, z poszanowaniem ładu urbanistycznego, zasobów środowiska i interesu publicznego. Ustawodawca zapowiada, że plan ogólny ma uprościć cały proces planowania i zwiększyć jego przewidywalność, zarówno dla mieszkańców, jak i inwestorów. Warto już teraz śledzić prace gmin nad tymi dokumentami, ponieważ ich treść może mieć bezpośredni wpływ na możliwość zabudowy i wartość posiadanych nieruchomości.