Zaciągnięcie kredytu hipotecznego przypomina maraton – to długi dystans, który wymaga wytrwałości i dobrego planu. Jednak warunki, na jakich zaczynasz ten bieg, nie muszą obowiązywać do samej mety. Rynek finansowy ewoluuje, stopy procentowe ulegają wahaniom, a banki walczą o klienta coraz atrakcyjniejszymi ofertami. Jeśli co miesiąc przelewasz do banku ratę i czujesz, że mogłaby ona być niższa, prawdopodobnie masz rację. Rozwiązaniem, które pozwala odzyskać kontrolę nad domowym budżetem, jest refinansowanie kredytu.
Na czym dokładnie polega refinansowanie?
Mówiąc najprościej, refinansowanie to przeniesienie długu z jednego banku do drugiego. Nie jest to jedynie zmiana nazwy instytucji na potwierdzeniu przelewu. Proces ten polega na zaciągnięciu nowego kredytu hipotecznego w innym banku po to, aby całkowicie spłacić dotychczasowe zobowiązanie.
W efekcie Twój stary kredyt znika, a Ty zaczynasz spłacać nowy – oparty na aktualnych, często znacznie korzystniejszych parametrach rynkowych. Cała procedura odbywa się bez angażowania Twoich prywatnych oszczędności do spłaty kapitału, ponieważ środki przesyłają między sobą bezpośrednio banki. Twoim zadaniem jest jedynie znalezienie oferty, która realnie obniży koszt długu.
Dlaczego zmiana banku realnie się opłaca?
Głównym motywem przeniesienia kredytu są pieniądze. Banki często oferują nowym klientom znacznie lepsze warunki niż te, które otrzymałeś kilka lat temu. Istnieje kilka mechanizmów, które sprawiają, że refinansowanie generuje oszczędności:
- Niższa marża banku – to stały element oprocentowania. Jeśli obecna oferta rynkowa przewiduje marże niższe o 0,5% lub 1% od Twojej obecnej, w skali kilkunastu lat oszczędzisz dziesiątki tysięcy złotych.
- Zmiana wskaźnika LTV (Loan to Value) – gdy zaciągałeś kredyt, Twoje zadłużenie mogło wynosić 90% wartości nieruchomości. Po kilku latach spłacania rat i wzroście cen mieszkań, dług może stanowić już tylko 50% wartości lokalu. Dla banku jesteś teraz mniej ryzykownym klientem, co pozwala wynegocjować lepsze warunki.
- Przejście na stałe lub zmienne oprocentowanie – refinansowanie pozwala zamienić nieprzewidywalną ratę na stały, bezpieczny koszt lub odwrotnie, jeśli prognozy rynkowe wskazują na spadki stóp procentowych.
- Konsolidacja i dodatkowa gotówka – przy okazji przenoszenia kredytu hipotecznego możesz czasem dobrać środki na remont lub spłacić inne, droższe pożyczki gotówkowe.
Warto pamiętać, że każda obniżka raty o 200 czy 300 złotych miesięcznie to w skali roku koszt wakacji lub solidny zastrzyk dla funduszu emerytalnego.
Koszty procesu – o czym musisz wiedzieć?
Refinansowanie to operacja finansowa, która wiąże się z pewnymi opłatami startowymi. Zanim podejmiesz decyzję, przeprowadź rzetelną kalkulację. Do najczęstszych kosztów należą:
- Prowizja za wcześniejszą spłatę w starym banku – zgodnie z przepisami, w przypadku kredytów ze zmienną stopą, bank może pobierać taką opłatę tylko przez pierwsze 36 miesięcy trwania umowy.
- Operat szacunkowy – nowy bank musi potwierdzić aktualną wartość Twojej nieruchomości.
- Opłaty sądowe – musisz wykreślić starą hipotekę i wpisać nową do księgi wieczystej.
- Prowizja za udzielenie nowego kredytu – choć obecnie wiele banków rezygnuje z tej opłaty, aby przyciągnąć klientów.
Jeśli suma oszczędności na ratach w ciągu pierwszego roku lub dwóch lat pokrywa te koszty, refinansowanie staje się matematycznie uzasadnione.
Rola specjalisty w procesie zmiany kredytu
Samodzielne porównywanie kilkunastu ofert bankowych bywa wyczerpujące i ryzykowne. Łatwo przeoczyć drobny zapis w regulaminie, który zniweluje zysk z niższej marży. Właśnie w takim momencie ogromne wsparcie zapewnia ekspert od kredytów hipotecznych w Warszawie (przed UoKH znany także jako Doradca Kredytowy).
Taka osoba posiada aktualną wiedzę o promocjach i polityce kredytowej poszczególnych instytucji. Ekspert bezstronnie wyliczy całkowity koszt operacji i pomoże zgromadzić dokumenty. Dzięki temu unikasz błędów we wnioskach i zyskujesz pewność, że nowa umowa faktycznie chroni Twoje interesy. Specjalista sprawdzi też Twoją zdolność kredytową, zanim złożysz oficjalne zapytania, co chroni Twój scoring w Biurze Informacji Kredytowej.
Kiedy najlepiej podjąć decyzję?
Najlepszy moment na refinansowanie następuje wtedy, gdy Twoja sytuacja finansowa jest stabilna, a rynek oferuje wyraźnie niższe oprocentowanie niż to zapisane w Twojej umowie. Nie czekaj, aż bank sam zaproponuje Ci lepsze warunki – to zazwyczaj się nie dzieje. To Ty musisz wykazać inicjatywę. Proces ten przypomina okresowy przegląd techniczny samochodu. Warto raz na rok lub dwa lata sprawdzić, czy Twój kredyt nadal jest konkurencyjny. Jeśli nie – zmień go na lepszy model.